決定要頂讓店面後,合夥人跟我說:「我經營店失敗不行,所以這次就由他出面接洽處理店面頂讓」。他一開始把虧損累累都快倒的店面,店面頂讓價格定價方式是比我們當初(近一年前)去頂別人時的價格再加個十萬。

我疑慮問他:「頂得比當初頂店時還貴?」這樣讓的出去嗎?,他的解釋說法:「你就是太善良,不提高,怎麼把這經營賠快一年的錢補回來?」 就這樣,上網刊報把要頂讓店面的消息放出去,結果來了幾組要頂店的人,雖然他在與人看店商談時,都故意誇張獲利狀況,但結果每個人都嫌太貴,從月頭一直頂讓到月底,眼看這個月沒希望成交,又要再賠一個月租金四萬,這時剛好有一組意願很高,只剩下價格問題,但合夥人鐵了心就是不降價,一定要開價少五萬內才要成交,最後因此還是破局。更遭的事情是,房東不知從那知道頂讓價格比以前高個十萬,認為我們這家店點好經營又有方有錢賺,說二個月後續約(一年一簽)或要接手的人店面租金要到五萬租押金15萬才行,雖有降價求售但接連下來一個多月就都沒有人來看店,我合夥人這時才後悔為何那時要堅持不讓。結果,因租押金考量,只能淪落到請二手店來店收破銅爛鐵,二手店只付給我們少少幾萬元還被嫌東嫌西,房東無條件接收裝潢和看板,隔沒幾天就看到房東刊店面要頂讓(不含設備)。

阿甘創業加盟網提醒有店面要頂讓的業者,頂讓店面實務上,怕流失客戶而不貼紅紙要頂讓的店家,如果經營一年以上的店面要頂讓,照理開店經營一年以上都會有一些固定熟客,如果和固定熟客來往交情夠且生意不錯,可以將店面要頂讓訊息告知這些熟客,透過熟客介紹親朋好友來頂店,或者告知送貨業務員,因為配合供貨廠商的送貨業務員,會跟很多開店商家有往來,所以有時會有這方面的需求來源,但前提一定要生意不錯,才有可能用此管道將店面頂讓出去,因為固定熟客知你這家店客人不少,配合供貨廠商送貨員從你進貨量也知你這家店體質不錯。 如果是生意不好,店面還沒完成簽頂讓合約讓出前,建議你還是不要跟固定熟客說會比較好,不然消息一曝光,恐你生意會越來越差一旦請二手廠商來店收購賣價,只有設備有價,估價也只值一二成,裝潢多好商譽多棒全沒價,就非常不值,找頂讓仲介,他也不會太在乎你裝潢多好商譽多棒,只要你越快江店面頂讓出去他的傭金入袋就越快,因此會要你壓低價格降價求售只要你這家店不虧損,又沒租約到期的壓力,可一邊頂讓店面一邊經營做生意,只要你開的是合理賣價,且將頂讓店面訊息,不停散播出去,雖然讓店時間會拉很長,也會花不少的錢,但總比你找二手廠商來店收購的價值,高出好幾倍以上,花小錢和時間爭取換大錢的機會,為何不試試看。

以下是 頂讓店面& 讓店不吃虧 開店創業相關實務經驗知識 --由阿甘創業加盟網提供

店面頂讓如何做才能加速成交

頂讓店面實務上
不少頂讓店面讓店賣家業者在頂店買家詢問及出價時因為缺乏頂讓店面經驗而應對處理不當導致原本可成交的局面變成破局收場,若能在接觸頂店買家前做好說詞和準備,就可提昇成交機率讓店賣家何樂而不為

阿甘創業加盟網整理出下列資訊盼對頂讓店面賣家業者有所助益,如何加速店面頂讓成交速度:

1.頂讓店面及生財設備要整理好,最好還是在營業中。

2.設定一頂讓最低價格,頂店者喊價一接近就可考慮成交,千萬不要太貪心,認為還有下一組買家會出高價。如果二個月內都沒有人詢問出價或出價距離你所設定頂讓最低價成交價差距二成以上,建議降低開價會比較好。

3.事前準備好這家店的優勢強處,介紹說詞不要太誇張,反而會引起頂店買家的戒心,遇到頂店者開價不合理或殺價千萬別生氣。

4.設定一期間為停損,若到還未讓出則要適時調整讓店價格。

5.設定一筆刊登頂讓店面廣告預算,既然要讓店就要在預算內盡量將頂讓訊息廣泛散佈出去。

6.事先設定訂金的等待期限是幾天,頂店者若是處在猶豫,是否要接手店面,你也願意成交,可積極詢問頂店買家是否願下(訂金),以保留在訂金期間內的購買權。

 

 

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頂讓店面應知實務經驗

1.讓店不吃虧

2.
讓店吃大虧實務經驗談

3.加盟店禁止頂讓


4.如何以好價錢讓出店面

5.讓店價格要怎麼訂

6.
頂讓店找仲介經驗談 

7.頂店不吃虧 

8.頂店吃大虧實務經驗談

個人委託頂讓店面仲介經驗談 市面上有以提供頂讓店面仲介為主的頂讓公司,他們宣稱可全權替你將店面頂讓出去,但你頂讓店面者要與他簽專任約,大多數是以1個月(30天)期限, 合約上寫的很明白,在這合約期間內全權代你頂讓店面,如有成功頂讓你要付頂讓總金額的8%傭金費給他們,若你在合約期限內私下成交雖沒經仲介之手,但你還是要依約付傭金費給頂讓仲介。另外簽約時有的頂讓仲介會收一筆『代辦費或是手續費』名義的費用,金額為店面頂讓總價的千分之5左右。 頂讓仲介他們收你『代辦費或是手續費』也不是白收,他們會幫你拍照上網+刊報紙港廣告 +接待頂店者,有成交再從傭金費中扣除,沒成交就不退還。

例如,你的店經頂讓仲介他們估價後價值有1000萬那麼你跟他們簽約你就要先付5萬元代辦費,
如有成交讓出就跟你收80萬元傭金費用- 扣除5萬元代辦費=75萬
如沒有成交讓出你要付出5萬元代辦費

個人委託仲介頂讓店面經驗,他們起初會來店估價且會先將您的店面高估,其一是可將『代辦費或是手續費』拉高,其二是 讓你覺得這家店有那麼高的價值,符合你頂讓者想賣貴的心理店。 他們真的會替你拍照上網+刊報紙港廣告 +接待頂店者,但我總覺得他們不是那麼在意我的店面頂讓出去沒,因為他們將廣告刊登在網路上沒知名度的頂讓店面網站或免費刊登頂讓店面網站上,三大報也沒持續刊載,只剪下一二日刊登稿證明他們有按約刊報而已, 另外夾報分發的派報分發數量是多少 ,因為無從查證,也是個問號?有多少通電話和有多組頂店者來看過店,也是個問號?只會一直跟你說有來問的人,價格低一點就必較好議價成功或類似要你降價讓出的語言,畢竟你一簽約他們頂讓仲介是穩賺不賠,只有賺多賺少的差異而已。

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頂讓簽約內容和過程注意事項

1.商業登記及稅務登記變更轉移

2.智慧財產權(包含加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移)

3.生財器具及營業設備轉移

4.店面使用權轉移

5.債權、債務轉移

 

頂讓店房東卻不答應換約經驗談

當時承租店面做生意,租賃契約書是為一般文具店制式合約,一簽三年約,內有不得轉租條款,雙方並未去法院公證,現因我個人問題欲頂讓店面出去,口頭上已向房東報備過,也徵得房東其同意, 故我以原店面租賃合約內容價金期限為頂讓條件之一,日昨我帶想頂讓承作的新承租人要來換約,但房東說他同意頂讓,但並未同意依照原合約內容頂讓,也就是說房東不願再延用原合約之租金與頂讓新承租人簽約,致使三方都有點不悅。

在房東堅持不願再延用原合約之租金與頂讓新承租人簽約下,我又答應對方要頂讓的前提下,只好續以我名義繼續承租店面至合約到期為止,但在這段期間,頂讓新承租人是以股東身份來經營這家店面。

 

店面房東不給頂讓怎麼辦?

當初店面租賃契約上,並沒有載明不得轉租和頂讓店面,但現房東開出來的條件是不讓我頂讓店面 ,也不給我將店面轉租給別人,若現有裝潢不留下,就要恢復承租租賃物時的原狀;若現有裝潢要留下,可全部留下,不用恢復承租租賃物時的原狀。

但因為這家店從重新裝修好開幕,經營到今還不到二年,那意謂店面裝潢所花的本錢,根本無法回本,就要全部由房東坐享其成接收,房東此做法合法合理嗎?

阿甘創業加盟網回覆:
依民法第455條規定,房東的確可要求承租人在解約和契約屆滿時,要求承租人返還租賃房屋回復原狀。但因房東有說若現有裝潢要留下,可全部留下, 即可不用恢復承租租賃物時的原狀。

房東不能以民法第455條規定要求承租人返還房屋時,得保持現有裝潢現狀,承租人承租後若有花錢裝潢店面,乃屬於個人意願與房東無關,店面裝潢承租人有權將之拆除或是變賣,但承租人不能以民法第431條規定要求房東償還承租人相關有益費用。

因本案,當初店面租賃契約上並沒有載明不得轉租和頂讓,承租人可依民法第443條規定租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。也就是在店面租賃期間內,承租人有權可採取先將店面轉租給頂讓業者的變通做法,但若租賃期間所剩有限(如不到二年),轉租接手經營業者可能要面臨在租賃期滿時,在頂讓金還沒回本下,店面有被房東收回的風險。

民法第431條 
承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用。但以其現存之增價額為限。
承租人就租賃物所增設之工作物,得取回之。但應回復租賃物之原狀。

民法第443條 
承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。
民法第447條 
出租人有提出異議權者,得不聲請法院,逕行阻止承租人取去其留置物;如承租人離去租賃之不動產者,並得占有其物。
承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者,出租人得終止契約。


民法第455條 租賃物之返還
承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。

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頂讓店面沒人知來此登錄店面頂讓( 創業加盟網+ 部落格+頂讓網)同時超強曝光
新北市中和漫畫店(頂讓) 竹北市高鐵旁
臭臭鍋店
(頂讓)
萬華洛陽停車場旁牛肉麵店(頂讓) 台中東區熱鬧商圈旁餐飲店(頂讓) 松山近市場公車站旁餐飲店(頂讓) 天母公園銀行旁烘焙咖啡店(頂讓)
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