頂讓店面不吃虧經驗談 -頂讓店面創業者要知的催買加價話術及破解心法開店創業加盟經營經驗談及營運管理S.O.P線上教育訓練

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頂讓店面創業者要知的催買加價話術及破解心法

頂店創業可能是很多人的心願,但真的是急不得,因為讓業者或是仲介會用話術製造來給買家壓力,迷惑買主,一個輕率或急著搶的心態,可是會要你出慘痛代價。

買家出價後,頂讓業者或是仲介常可聽到催買、加價話術有:
(1)開價已經很實在了,差一點,要不要再加一點價?
(2)物件如您很喜歡,已經有人再談了,不妨加個幾萬試試看。
(3)你堅持維持這價格,那我只好扣掉一些高價生財設備你願意嗎!?
(4)店主捨不得,是因為要出國移民才要讓,百萬裝潢,買到賺到。
(5)這店有多好卻閃避缺點和問題(避重就輕),店主花費百萬裝潢,買到賺到。

針對頂讓業者或是仲介常用的催買、加價話術,下面這幾招破解心法,頂店創業者一定要學會!

 破解心法1.頂讓店面切記,地點優劣、可負擔的總價跟確實了解行情才是頂讓關鍵。

破解心法2.頂讓店面,得失心千萬不能太重,務必先上網收及一些相關行業讓店資訊,抓穩心中的價格帶,免得買了超出預算的房子後悔哀怨。

破解心法3.美輪美奐的百萬裝潢,裝潢不是你要的風格或者根本不適用,可能還要花錢打掉重弄。

破解心法4.專家建議初次接觸時,千萬不要馬上下訂或簽約成交,也別透漏太多買方資訊給讓店業主,只要告知表示你對這家店有興趣及誠意即可。

破解心法5.若頂讓業者或是仲介催買下,頂店者可告知業主你對這家店很有誠意但創業夥伴尚還需與合夥人討論。

破解心法6.務必時時刻刻提醒自己:店點好嗎?環境適合自己嗎?總價合理嗎?未來經營可輕易上手嗎?才不會做出後悔莫及的決定。

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以下 頂讓店面不吃虧實務經驗談
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店面頂讓不懂就要多請教有經驗的人

多年前頂下一火鍋店,純真傻傻的認為地點不錯價格又不貴就接手頂下,簽下似有若無簡單二行字約定的買賣頂讓合約書,結果就這樣無端承擔前手經營者的欠帳欠稅,良心建議不懂就要多請教有經驗的人。

從那次頂店吃大虧事件得到下列經驗,簽頂讓合約書應特別注意下列四項基本要點,

1.頂讓合約書簽約人方面,若是有營業登記就要以負責人當事人之名字為準,若是沒營業登記個人擁有就要以身份證上的名字為準。

2.頂讓合約書交易條款方面,頂讓合約書要寫清楚,內含甚麼生財器具設備包括軟、硬體/傢具/電器內數量都要明列其中,且要拍照存證,不然小心遇到,買的時候說要送給你,交店的時候都拆光搬光的情形。

3.頂讓合約書頂讓金額條款方面,要載明頂讓金點交日期、付款方式(頭期款、分期款、尾款的交付金額與日期)。

4.頂讓合約書法律條款方面, 違約責任及解決爭議的方法 務必要明訂之、細定之,日後有一方違約則可依約請求違約責任,若沒明訂違約責任,只能以合約做為請求權基礎以侵權行為來訴訟,舉證責任多難度高。

店面頂讓簽約前最好先多花一些時間多次觀察一下這家店地點適不適當,讓店店主為什麼要頂讓,簽頂讓合約前要請同業有經驗的人陪同去鑑定生意好壞,若是原址頂讓,為避免花大錢頂讓接手店面,日後還要替人還債的慘事,最好是接手後立即做好商業登記及稅務登記變更轉移,更換招牌和名稱,另在簽訂頂讓合約時,頂店創業者千萬不要怕麻煩、貪圖方便,務必要事先聲明放棄債權權益,明確載明債權的追溯期間、範圍及債權負責人詳細列入頂讓合約內,成為頂讓合約的要件之一,以維護自身權益。

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接手頂讓店面轉移所有權應注意事項

在決定接手頂讓店面簽頂讓買賣合約前,應對該店面進行徹底的瞭解,包括其營收狀況、訴訟紀錄、債務紀錄和客戶口碑、商譽等。

有些店家生意會好是靠店內老板的名氣,如知名廚師、知名人物、偶像,這些依靠老板名氣的生意,若更換老板,不就失去看板明星,頂讓接手價值就大大的打折扣了。在接手轉移過程中務必要穩定原有班底員工的心,這對店面營運的順利轉移十分重要。最好方式是先將現存員工遣散,後再重新聘用,以避免年資累計和降低管理上的人事成本。若能與舊有供應商的關係持續維持良好,包括批進貨品的優惠價格及繳款方式,以保持業務在轉讓過渡期的穩定性,絕對有利於你續接手經營店面。

最好只接手店面使用所有權和生財器具及營業資產所有權,不要連整家公司行號都接手買入,以避免對方故意隱藏訴訟紀錄、債務紀錄要你概括承受負責。

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頂讓店面當心賠了夫人又折兵

頂讓店面創業雖然可以快速開店,但不少頂店創業者貪圖方便,沒經過審慎評估,來客量與營業額全憑想像,就隨意找一家表面上看起來生意不錯的店來接手經營,最後落得賠了夫人又折兵的下場。
開店新手頂讓店創業失敗的頭號大敵,是看起來生意不錯的店,為何會換手經營後就突虧損起來,這類型店面因其只看表面的話,會讓你覺得人來人往生意不錯,有些你還會偶而看到有排隊情景發生,但本身卻因店面租金太高所致,早已是處於虧損營業狀態,只不過是你這頂店創業菜鳥看不出來而已,若接手這樣租金太高的店下來,且續同樣的經營模式,其命運當然也是只有關店一途,除非你有能力大幅提高來客數或者是客單價,但就算是一多年專業老手可也是一大難題,況且你還是剛出道的小毛驢,因此建議頂讓店創業者即使頂讓價格再便宜,也不應將其接手盤頂下來。

預防接手租金太高店面這問題,建議頂讓店創業者可親自多次去參觀頂讓店面,多找幾個人一起去看,最好找此要投入行業的有經營經驗者陪同前往,在假日非假日,經營尖峰和離峰時段都得去估算一下來客數及客單價,若找不到找此行業有經營經驗者,可親自選靠櫃檯邊的坐位消費以方便觀察來店客人數量和客單價,且要多去觀察記錄幾次,最後再將所收集記錄資訊算出是否 來客數 x 客單價 > 行業租金負擔比率,做為評估分析店點的參考重要數據,若不是在租金合理負擔範圍內,就要多多考慮其頂讓店面承接的風險性。

租金合理負擔範圍,一般而言應控制在營業收入比例的百分之十五以內算是合理的負擔,即使是獲利較高的餐飲業,也不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。 阿甘創業加盟網建議便利商店租金佔總營業額比重最好不要超過10%,以社區20坪便利商店為例之租金行情約3萬左右;補教業其租金成本佔總營業收入比例的15%內為最佳;連鎖咖啡店房租租金佔總營業收入比例的20-25%之間較佳;中式速食業以佔總營業收入比例15%左右;毛利七成的飲料冰品租金佔總營業收入比例20%左右。實際租金佔總營業額比重佔比情形,還是會因當地商圈情況及人口數變化而有所差異存在但還是不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。

 

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頂讓店面不吃虧實務經驗談:
頂讓店面要當心恢復原狀條款

頂讓店面實務上,頂讓雙方在簽頂讓合約時房東最好是在場,且同時與房東重新簽店面租約,若房東不在場務必要讓房東知道有頂讓行為發生,最好是有房東同意書,店面承租合約中,要特別留意一條退租時房客要恢復原狀條款,因為若不幸遇到超龜毛房東要你恢復最原始的建照圖,那你可就要慘了,我就碰上過這種惡房東,硬是不退我三個月押金,說是要恢復原狀的油漆及裝修補償費。

開店做生意這麼多年,實務體驗上,若你覺得碰上一不說理的房東,寧可放棄頂讓的訂金就是不要接手頂讓這家店,這個真的要特別當心,要不然以後你會跟我一樣損失很多的錢。

另針對店面承租合約中,如果有要恢復原始的裝潢這一條約定的話,勸你亦放棄這家店千萬不要接手頂讓,因為會提出這種要求的房東,百分之90以上很可能就是超龜毛房東。若房東說只要恢復你承租時的面貌即可的話,阿甘創業加盟網建議頂讓店創業者最好還是要拍照存證,當做承租合約附件,而且要將照片貼在紙上且要用你跟房東的印章蓋在照片跟紙張上,做騎縫章用。

阿甘創業加盟網提醒頂讓店創業者頂讓簽約前最好先多花一些時間多次觀察一下這家店地點適不適當,讓店店主為什麼要頂讓,如果是讓店店家經營不當這問題就比較沒有關係,最怕是房子或房東有問題,這樣接手頂讓下來,不就等同接到一不容易解決的燙手山芋。

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