簽約接手頂讓店面前最重要一件事確認房東意圖 @ 阿甘創業加盟網部落格

有些頂讓店面目前在營業中且經多次觀察生意看起來很好，店點座落評估也相當的合適，來店的客人也相當的多，接手這一類型的頂讓店面營業應該是穩賺不賠，但開店創業實務上，卻不是如此單純，頂讓店面實務上最常扯上的陷阱是房屋租金即將調高與租賃契約條件即將變更或是不再租給人營業。

有些店點座落佳的金店面相對著店面租金也就相當高，到頭所賺的錢付租金都進房東口袋，剩下的再付進貨費用、薪資、水電、雜費……等可能已一無所剩。因此阿甘創業加盟網提醒頂讓店面業者，在簽約接手頂店前最重要一件事是，一定要瞭解店面租期、承租條件後再比較鄰近承租店面行情，才不會被人當作冤大頭。且要與房東確認租期、租約條件是否延續，特別是租約已快到期的店面，阿甘創業加盟網建議頂讓店面創業者最好還是換約以你名義去重新承租店面，以免房東到時調漲甚至不再租給人營業的可能性發生。

開店創業實務上，除地點選擇適當，還有營業規模，如果一開始時就出錯，就會大大降低開店創業成功率，如果你完全沒經驗，也不知如何評估平均客單價，那麼阿甘創業加盟網建議你可透過觀察多家跟你同商圈類似營業模式消費價位的店面，大約客單價是多少，再根據你搜集的資料，推估出你未來的平均客單價。

有平均客單價就可估算出所需來客數，要承租怎樣的店面規模，才能達成損益平衡點（Break Even Point ;BEP）的營業額。

如果估算出所需來客數，是營業規模下不易達到或根本無法達到的，那勸你最好是放棄換點經營，例如：估算結果你每天至少要有120個來客數(每日來客數＝(每月營業額卅平均客單價)/30天)，才能達成損益平衡點（Break Even Point ;BEP）的營業額。如果你租到店面規模只能提供２0個座位，那以你一個新手老闆而言，一天翻桌率可做到6翻以上嗎？若很不易達到或根本無法達到，即表示這店面規模生產力本身就不足。

以下是開店創業& 頂讓店面與房東相關實務經驗知識 --由阿甘創業加盟網提供

頂讓店面最重要先決要件是房東同意

店面要頂讓最重要的先決要件就是要房東同意讓你進行頂讓，絕大多數店面都是用租的，到時若發生一切都談好了，結果房東一句不續租給接手頂店者，或是要調漲房租，頂店接手者覺得租金負擔過重，不想接手頂讓店時，不僅後續處理很麻煩，一切努力也都白費而已，你和房東的友好關係及誠信，也可能會因此被破壞！

因此要簽約頂讓店面前，就是要取得房東同意讓你進行頂讓(最好是取得房東同意書)，且問清頂店接手者租金續約條件會不會變動，另外若能將有價值的大小設備列出清單，這樣接手頂店者一目了然，比較不會因設備多寡有認知上數量或質量的落差，否則一旦因此搞的無法順利成交，就很可惜了。還有要將店面經營權、各項生財設備器具移交時間點、點交方式及若未能如期付款之懲罰條件等，都一一在頂讓合約中註明清楚，比較不會因此產生誤會而致頂讓破局。

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(此照片與內文無關)

頂讓店面應知實務經驗

1.頂店不吃虧

2.頂店吃大虧實務經驗談

3.加盟店禁止頂讓

4.如何以好價錢讓出店面

5.讓店價格要怎麼訂

6.頂讓店找仲介經驗談

店面房東不給頂讓怎麼辦?

當初店面租賃契約上，並沒有載明不得轉租和頂讓店面，但現房東開出來的條件是不讓我頂讓店面，也不給我將店面轉租給別人，若現有裝潢不留下，就要恢復承租租賃物時的原狀；若現有裝潢要留下，可全部留下，不用恢復承租租賃物時的原狀。

但因為這家店從重新裝修好開幕，經營到今還不到二年，那意謂店面裝潢所花的本錢，根本無法回本，就要全部由房東坐享其成接收，房東此做法合法合理嗎?

阿甘創業加盟網回覆:
依民法第455條規定，房東的確可要求承租人在解約和契約屆滿時，要求承租人返還租賃房屋回復原狀。但因房東有說若現有裝潢要留下，可全部留下，即可不用恢復承租租賃物時的原狀。

房東不能以民法第455條規定要求承租人返還房屋時，得保持現有裝潢現狀，承租人承租後若有花錢裝潢店面，乃屬於個人意願與房東無關，店面裝潢承租人有權將之拆除或是變賣，但承租人不能以民法第431條規定要求房東償還承租人相關有益費用。

因本案，當初店面租賃契約上並沒有載明不得轉租和頂讓，承租人可依民法第443條規定租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。也就是在店面租賃期間內，承租人有權可採取先將店面轉租給頂讓業者的變通做法，但若租賃期間所剩有限(如不到二年)，轉租接手經營業者可能要面臨在租賃期滿時，在頂讓金還沒回本下，店面有被房東收回的風險。

民法第431條　
承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。
承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。

民法第443條　
承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
民法第447條　
出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。
承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。

民法第455條租賃物之返還
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

(此照片與內文無關)

頂讓簽約內容和過程注意事項

1.商業登記及稅務登記變更轉移

2.智慧財產權(包含加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移)

3.生財器具及營業設備轉移

4.店面使用權轉移

5.債權、債務轉移

頂讓店房東卻不答應換約經驗談

當時承租店面做生意，租賃契約書是為一般文具店制式合約，一簽三年約，內有不得轉租條款，雙方並未去法院公證，現因我個人問題欲頂讓店面出去，口頭上已向房東報備過，也徵得房東其同意，故我以原店面租賃合約內容價金期限為頂讓條件之一，日昨我帶想頂讓承作的新承租人要來換約，但房東說他同意頂讓，但並未同意依照原合約內容頂讓，也就是說房東不願再延用原合約之租金與頂讓新承租人簽約，致使三方都有點不悅。

在房東堅持不願再延用原合約之租金與頂讓新承租人簽約下，我又答應對方要頂讓的前提下，只好續以我名義繼續承租店面至合約到期為止，但在這段期間，頂讓新承租人是以股東身份來經營這家店面。

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