開店創業如何選一合適的店點及合理的租金負擔

開小吃店小吃攤餐車加盟特色優勢及加盟應注意那些事項 --阿甘創業加盟網www.ican168.com提供 開店創業者創業市集--上萬筆加盟頂讓開店創業廠商資料供創業者比較參考由阿甘創業加盟網www.ican168.com提供
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許多開店創業者因沒經驗且資金不夠寬裕,明明知道店點的重要性,也知道地點好壞決定未來業績的一大半,然在找店點時往往會因個人主觀的觀念及看法,就決定承租與否,讓所找到的店面是否適合打上個大問號?

開店營業,首要條件便是選擇一個合適的地點,想要業績高地點就要好,找一級商圈店面租金十分貴,但熱鬧商圈業績易衝生意才會好。反之,如果是開在不熱鬧三級商圈,雖店面大租金便宜,但是生意就不易衝起來,業績自然就不高,各有利弊。

開餐廳營收,餐飲業餐點定價通常是食材成本的2倍左右、高點可到3倍,店家扣除主要食材成本,另還需支付人事成本和店租,店租成本就是開店成敗的另一大關鍵,因店租負擔高,在坪數有限下要衝業績如受限於座位、用餐時間有限上,獲利上就明顯較不易;國內知名連鎖餐飲業者也曾表示:「如排除經濟規模所帶來的效益外,做餐飲不論店面地點有多好,如果月租金成本負擔超過月營業額一成的話,店租負擔就過重,最好不要租。」

阿甘創業加盟網提醒開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者,雖說每個行業的毛利率不同,商圈立地的評估模式很難有一標準答案在挑選地點時,最重要的是先決定經營型態與該商圈消費客群阿甘創業加盟網建議開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者,有不少餐飲業加盟連鎖業者展店地點評估,是找同商圈同行業或同質性高消費額相近的行業,針對離峰與尖峰時間時段,記錄計算人潮流動與實際進行消費人數的提袋率。分別紀錄中午及晚上消費人數的提袋數再乘以平均客單價,以證明該商圈是否有足夠的消費基本盤可以支撐,租金負擔是否佔整體營收的一個合理比例內。

以下是 開店商家& 店點評估 相關經營實務經驗知識 --阿甘創業加盟網提供

 

設店找點小心熱門商圈移轉或消費型態移轉

大型加盟連鎖品牌設店找點,大多會找交通方便、人潮匯聚的熱門商圈,相對租金高,店家營運成本也比較高但過去熱門商圈精華區店面一還是店難求,然辦公商圈會隨著產業板塊遷移,造成商圈移轉或是消費型態移轉,用餐及消費人潮大幅降低,導致商圈店面空置率提高,像是北市的京華城商圈、敦北商圈、民生商圈、天母商圈,就隨著大型企業紛紛搬移至內科、南軟園區,導致民眾整體消費力降低和店面空置率增加,許多開店商家營收大減,付租能力降低,若再加上商圈精華區店面房價飆升,房東持有成本增加,迫使轉嫁成本調漲店租,不少開店商家就會被迫轉移陣地開店,或是吹起熄燈號。

因此阿甘創業加盟網提醒開店商家經營業者特別是連鎖加盟業設店找點過去曾經是一店難求的熱門商圈精華區店面,若商圈內出現有四、五戶店面空置情況發生,或是該商圈承租店面者多處出現隨時可即時撤移的短租業者像是賣服飾、寢具、五金等的特賣場,想承租該熱門商圈店點的開店業者就要更為謹慎評估其有商圈移轉或是消費型態移轉保守估算承租該店點未來獲利的可能性或是考慮店點不一定要設在此一級熱門商圈內,改找次級商圈設點以壓低成本降低店租壓力,再把減少的租金成本回饋給消費者,增加商品競爭力。

 

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  小吃店攤在挑選地點應知

大部份小吃店攤新手都會認為找人潮多的地方,就會有生意可做,這是一較片面的選點觀念。因為小吃店攤選點,首重人潮數量外還要考量消費型態及能力。商家業者可透過觀察附近店家動態來瞭解此商圈的消費型態及能力,如觀察該地點附近消費人潮,大部份人手中拿著都是什麼較多,是吃的、還是衣物,價位大概在多少錢左右,藉此判斷該商圈地段是否合適經營小吃餐飲業。又如此商圈內有過多店面頂讓、出租,代表此商圈目前經商不易,承租前必須三思。 
 

阿甘創業加盟網建議開店商家經營業者特別是小吃店攤連鎖加盟業者,小吃餐飲店店點宜選擇人潮往來的主要道路巷口,或是三角窗店面,另外緊跟超市和大型加盟連鎖品牌附近開店也是找店點的一好方法,因為便利商店和大型加盟連鎖品牌要展店,都會有專業展店人員專門負責評估店點與當地購買力,且超市和大型加盟連鎖品牌俱有吸引人前往消費的能力。

以開小吃麵店而言,店租(攤租)和人事是小吃店最主要二大負擔,營業額衝越高,店租的負擔就越輕,獲利越多,座位數不夠,就很難衝高店內營收,且要等坐位,會降低消費顧客的消費意願及慾望,消費顧客也會有轉移店家消費的想法出現,因此做小吃餐飲店內外使用空間不宜太小,至少座位數不能低於10人 ,才不會發生無論如何努力營業額就是衝不高,獲利成長有限的情況。 

 

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促使你的店持續進步最大最快的力量

如果你的店開幕後經營一段期間,超過三個月營收沒有起色,若確定不是因商圈轉移或是地點不適因素所導致,那麼大部份問題是在服務產品或是市場定位上有某些問題,所謂當局者迷,旁觀者清,你就是當局者,所以無法看到或看清問題所在,也不知該如何調整,這時聽聽熟客對你這家店的看法及意見,往往可從中發現你的問題所在,或是助你認清和確認問題所在,以及可能的解決方式。

另外聽聽熟客的意見,也是促使你的店持續進步最大最快的力量。 譬如推出新產品之前, 如能先送給熟客品嘗,回收熟客的意見,再做最後調整修正,往往就能提供最能滿足消費大眾的新產品、及市場定位新產品

    

 

 

 

尋找開店店點應排除嫌惡設施 

尋找開店店點時,若有下列事項將會直接影響日後營收,因此要將其排除,不列入考量:  
 
a .建築物是違建、營業使用不合規定有被拆除的可能或建物產權有糾紛。  
b .店門前或其旁,有大型公共工程或工地正在或即將進行2年以上長期施工。  
c .店面周邊附近有色情賭博性不良場所。 
d .店面門口與周邊有阻隔物阻擋,例如大型看板招牌、公共設施擋住。
e .附近五年來有淹水記錄的店面。

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建議開店創業者開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者,想避免挑選到上述嫌惡設施的店點,應多次實地勘查訪談,了解實情是開店創業者不二法門。

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個人租店開餐館找點及經營實務經驗心得

1.如果有辦法租到更好地段的店面,那就付多一點房租吧,比日後你營業後還是要花錢找僱工發 DM 宣傳有效多了。

2.台北市基本上違建做為營利使用遭檢舉隨報隨拆,我當時北上租住商混合區租店面開餐廳 ,建管處來才知有這些規定 。

3.室內油煙處理也要符合衛生局的檢查如加裝排油溝槽,反正就是在台北市開餐館規定執行會比較嚴格許多。


不論你是要加盟創業與否,現如果是要開餐廳餐館的話,如果跟別人賣的東西都差不多,那為什麼消費者要特地去你的店去消費呢,所以開店創業最先考慮的是市場定位和差異化。

開餐廳生意要好,不是價錢夠便宜,貨真價實讓人有俗擱大碗的感覺外,不然就是食物要有獨有的特色,讓人會想要抱著嘗鮮的心態來吃吃看和別家吃不到的心態來吃,要不就是針對一主題去做創意發揮的主題餐廳,也就是先把市場定位清楚和差異化做對且做好,日後生意就易在競爭市場中脫穎而出

 

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