頂讓店面附帶店面租約應注意事項 

餐飲店面頂讓加盟特色優勢及加盟應注意那些事項 --阿甘創業加盟網www.ican168.com提供 餐飲店面頂讓創業市集--上萬筆加盟頂讓開店創業廠商資料供創業者比較參考由阿甘創業加盟網www.ican168.com提供
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一般頂讓店面,大多是「附帶租約」的店面買賣,涉及頂店方與讓店方、店面房東三方權益,因此店面頂讓於產權移轉時,買賣雙方應和房東先完成換租約,也就是讓店方與店面房東現行租約作廢,頂店承租方與店面房東簽訂新租約。

除此之外,阿甘創業加盟網提醒頂讓店開店創業者頂讓店面應留意店面未來租金調整的幅度,確認房東的真實身份,如果發現讓店者本身就是二房東,須留意是否經產權房東同意轉租。 若店面有增建範圍,須就增建物遭拆除,造成損失賠償和租金等事項達成一共識,且將共識部份以書面條款詳細載明於租賃契約中。若店面使用範圍內含公共使用面積,譬如騎樓與地下室等附屬建物,頂店承租方應請店面房東確認所有住戶均同意已約定使用面積由店面房東所使用後再簽約。且為求確保租屋期限及日後經營權益,最好把租屋和頂讓契約拿去公證,未來若有爭議糾紛,公證所產生的法律效力將可提供確實的保障。

以下是 開店商家頂讓店面& 頂店附帶租約 相關經營實務經驗知識 --由阿甘創業加盟網提供

附帶租約頂讓店面簽約前應知

在簽頂讓合約前,務必要先確認轉讓店家的確是擁有此店全權經營權及確認店面所有權人房東的真實身份外,還要留意原店面租賃契約對於自身所可能產生的權益影響(租賃合約到期日、原裝潢復原、租金調整幅度、不得轉租…),才能放心地簽頂讓合約付款,不然到時若是房東不租或是租金調整幅度過大,都會是一大麻煩事。

阿甘創業加盟網提醒頂讓店面創業者還要把店頂讓合約及店面租賃契約內容全部弄清楚再簽,逐一了解內容,若有任何不明瞭或不明確的地方,都應該向轉讓店家和房東詢問清楚。因為唯有在簽頂讓合約及店面租賃契約前,仔仔細細瞭解店面狀況與頂讓合約及店面租賃契約合約內容,才能有效防止日後不必要的麻煩產生。
 


一定要與店面房東確認租期租約條件

頂讓店開店創業雖然可以快速開店,但創業者千萬不要貪圖方便、便宜,不然很容易落得賠了夫人又折兵的下場。

因為有些頂讓店賣家會把店面便宜頂讓出去的理由,是店家租約已快到期,房東已告知要大幅調漲房租才要續約,頂讓店賣家估算調漲店租後,賺進來的錢幾乎全都進了房東口袋,根本沒利潤可賺,才會不得不忍痛將店面頂讓出去,還有一種情形是房東已告知頂讓店賣家店面再租給人一年就要收回,不再續租,這時頂讓店賣家知到來日不多下,就會想趁生意還不錯下,頂讓店面應可賣一好價錢,但頂讓店賣家不告訴你實情,要你自己去發覺。

因此頂讓店買家在店面使用權轉移上要非常僅慎小心處理,必須親自與店面房東見面洽談換約和承租條件,且務必了解店面房東對這家店有無不再續租要收回或漲房租的做法,絕對不能只聽頂讓店賣家的話或只是聽他說房東沒問題類似的話,就與之簽下頂讓合約,一定要仔細詳查是否有其他有礙日後頂讓接手經營的因素存在。

阿甘創業加盟網建議頂讓店開店創業者頂讓店面在簽下頂讓合約前,一定要與店面房東確認租期、租約條件是否如舊延續,且要在了解店東開出日後的承租條件後,去比較附近承租行情,再簽下頂讓合約。在簽頂讓合約,同時也應是已完成租賃換約(頂讓店賣家租賃合約作廢並退還押金,頂讓店買家租賃合約即日生效),才不會引起轉移承租店面權益上的爭議或是落入頂店陷阱枉作冤大頭。

 

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(此照片與內文無關)


頂讓店面最怕在店面使用權上出問題

頂讓店面最怕在店面使用權上出問題,一旦在店面使用權上出問題,前面花時間所談和所完成的事項,皆都輪為一場空, 因此在和讓店業主商談且有可能達成協議前,就應將日後店面使用權弄清楚。

若原店面使用權是讓店方所擁有的話,那店面使用權就簡單多了,只要和讓店方協議好租押金與租期長短就好了。然若讓店的店面使用權是向他人租用,你要請讓店方提供原租賃契約書,因為一般租賃契約上都會有註明「非經出租人書面同意,承租人不得將租賃權轉移給第三人」,也就是說必須事先告知房東且取得 房東書面同意,讓店業者才得將租賃 店面使用權轉移給你。

阿甘創業加盟網提供一些頂讓店應注意事項,給頂店開店創業者參考,頂店業者 為確保日後使權益及避免日後租賃所產生的爭議,最好請讓店業者安排一起和店面所有權人房東見面協商,一來瞭解房東承租房屋的態度及為人,二來,未來若有因換約所造成之租金調整 及解約賠償,也可當場三方都清楚。
 

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頂店創業者如何預估移交店面使用權所產生的爭議糾紛

頂讓店實務上,時有所聞因移交店面使用權所產生的爭議糾紛,因此頂店買家為保護自身的權益,保險的做法還是先小人後君子, 讓店賣方保證頂店買方可以使用店面,頂讓合約中也有條文約定,若到時無法順利移交店面使用權,讓店賣方違反此約定頂店買方可要求退還全額頂讓金

阿甘創業加盟網建議頂讓店開店創業者在與讓店業者簽頂讓合約時, 可先付部分頂讓金,給讓店賣方,當做訂金且在頂讓合約約定跟房東順利打完租賃契約後,才依約給付餘款。除此之外 還要約定店面承租期間內讓店賣方及房東不得藉任何理由,要求頂店買方搬離,若房東或原讓店賣方於承租期間有任何趨趕頂店買方行為,頂店買方可向讓店業者要求頂讓金額退還及賠償所因此所造成的損失。 


頂讓店面創業經驗談(店面使用權轉移)

頂讓開店做生意,若擔心日後生意不好又不得頂讓或部份轉租這問題,得留意在與房東所簽租屋合約中,是否有加註不得頂讓轉租條款,若有則建議刪除;租屋合約若未提及可頂讓轉租條款,承租方又擅自頂讓轉租給他人,還是屬違約。因此頂讓轉租前一定要取得房東同意,才可頂讓換約轉租。然若能向房東爭取到在租屋合約中,註明允許房客可頂讓轉租條款,那當然是最好,那麼房客在合約期間內進行頂讓轉租是絕對是合法的。

依民法第443條規定,承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。再依民法第444條規定,承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。所以店面轉讓承接頂讓的承租人在租屋期間,有將店面毀損、破壞,讓店承租人還是要負賠償責任以及相關修繕費用。

阿甘創業加盟網提醒頂讓店開店創業者頂讓店若要進行轉租,務必要先經得房東出租人同意,頂讓轉租辦理程序建議是先終止之前的店面租約,承接頂讓之後的租客再和房東出租人重簽定新合約,這樣對頂店者和讓店者都會較有保障。

 

 

頂讓店面創業經驗談(店面使用權轉移)

當時承租店面做生意,租賃契約書是為一般文具店制式合約,一簽三年約,內有不得轉租條款,雙方並未去法院公證,現因我個人問題欲頂讓店面出去,口頭上已向房東報備過,也徵得房東其同意, 故我以原店面租賃合約內容價金期限為頂讓條件之一,日昨我帶想頂讓承作的新承租人要來換約,但房東說他同意頂讓,但並未同意依照原合約內容頂讓,也就是說房東不願再延用原合約之租金與頂讓新承租人簽約,致使三方都有點不悅。

在房東堅持不願再延用原合約之租金與頂讓新承租人簽約下,我又答應對方要頂讓的前提下,只好續以我名義繼續承租店面至合約到期為止,但在這段期間,頂讓新承租人是以股東身份來經營這家店面。

 

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頂讓店面創業實務經驗談(店面使用權轉移)

月底的時候上網看見中正區有一間美容spa店要頂讓
對方強調店內所有裝潢都是自己找設計師做的花上百萬,
生意也不錯但女老闆4月中詢要嫁到外國,
所以店面不得不頂讓,
聽起來合理看起來感覺也是真的不錯
賣方表示希望我先付10萬訂金,好讓她能心安,
於是我在3月初先開即期支票付給了她10萬訂金,
原本預定3月14日要簽頂讓合約換租約且點交店面,
結果3月14日有簽頂讓合約和點交,
但是因為她們沒有與房東說清楚,房東有意見只好順延二週到3月29才要換約。

3月29買賣房東三方一起協商,
當時房東表示雙方租賃契約明訂「不得私下分租、頂讓」,
要不是就是要賣方多付出3個月的租金違約金,
才肯換約。
但是頂讓金額和點交日早已完成且談定,
合約中的確也沒談到這方面的問題應由誰來負擔,
但有一條款點交後發生的任何費用應由買方自行負責和賣方無關,
賣家因此認為這筆錢應該由我方支付,
不然就是我違約他有權要沒收10萬訂金其餘款項退還,
原本應該是賣方不得私下分租、頂讓所造成的違約行為,
卻變成是我要去負擔他的違約金,
從這經驗,
勸導要頂店的人要簽頂讓合約
一定要買賣雙方和房東三方一起換租約和簽
頂讓合約才行。
 

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 簽約內容和過程注意事項
1.商業登記及稅務登記變更轉移
2.智慧財產權(包含加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移)
3.生財器具及營業設備轉移
4.店面使用權轉移
5.債權、債務轉移

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