開店創業租店實務經驗技巧探討

餐飲業創業加盟特色優勢及加盟應注意那些事項 --阿甘創業加盟網www.ican168.com提供 餐飲業創業市集--上萬筆加盟頂讓開店創業廠商資料供創業者比較參考由阿甘創業加盟網www.ican168.com提供
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開餐廳營收,餐飲業餐點定價通常是食材成本的2倍左右、高點可到3倍,店家扣除主要食材成本,另還需支付人事成本和店租,店租成本就是開店成敗的另一大關鍵,因店租負擔高,在坪數有限下要衝業績如受限於座位、用餐時間有限上,獲利上就明顯較不易;國內知名連鎖餐飲業者也曾表示:「如排除經濟規模所帶來的效益外,做餐飲不論店面地點有多好,如果月租金成本負擔超過月營業額一成的話,店租負擔就過重,最好不要租。」

 

以下是 開店商家&  開店創業租店 相關經營實務經驗知識 --由阿甘創業加盟網提供

 

設店找點小心熱門商圈移轉或消費型態移轉

大型加盟連鎖品牌設店找點,大多會找交通方便、人潮匯聚的熱門商圈,相對租金高,店家營運成本也比較高但過去熱門商圈精華區店面一還是店難求,然辦公商圈會隨著產業板塊遷移,造成商圈移轉或是消費型態移轉,用餐及消費人潮大幅降低,導致商圈店面空置率提高,像是北市的京華城商圈、敦北商圈、民生商圈、天母商圈,就隨著大型企業紛紛搬移至內科、南軟園區,導致民眾整體消費力降低和店面空置率增加,許多開店商家營收大減,付租能力降低,若再加上商圈精華區店面房價飆升,房東持有成本增加,迫使轉嫁成本調漲店租,不少開店商家就會被迫轉移陣地開店,或是吹起熄燈號。

因此阿甘創業加盟網提醒開店商家經營業者特別是連鎖加盟業設店找點過去曾經是一店難求的熱門商圈精華區店面,若商圈內出現有四、五戶店面空置情況發生,或是該商圈承租店面者多處出現隨時可即時撤移的短租業者像是賣服飾、寢具、五金等的特賣場,想承租該熱門商圈店點的開店業者就要更為謹慎評估其有商圈移轉或是消費型態移轉保守估算承租該店點未來獲利的可能性或是考慮店點不一定要設在此一級熱門商圈內,改找次級商圈設點以壓低成本降低店租壓力,再把減少的租金成本回饋給消費者,增加商品競爭力。

 

 

 


店點若由加盟總部與房東簽約所隱藏加盟危機


加盟開店創業可惜沒有現成適當的地點怎麼辦?

一般而言,加盟總部對店點的選擇較有專業和經驗,也比較可以用自身品牌優勢取得個人加盟者所無法取得的店點,且房東比較會有意願與加盟總部簽約,因此有些加盟總部會提供免費規劃評估商圈,代尋適合地點來服務未曾做生意開過店的加盟創業者。

有些加盟總部會提供免費規劃評估商圈,代尋適合地點服務。若是加盟總部代尋地點及評估可行後,最後是由加盟開店創業者決定是否承租使用,且是由加盟開店創業者與房東簽約,對加盟開店創業者的權益保障最為理想。然若是加盟總部直接和房東簽租約,而不是加盟開店創業者和房東簽租約,加盟開店創業者又完全沒有參與,只負責日後繳房租,獲得店面的使用權,那麼你可要小心,一旦你和加盟總部之間加盟合作若不愉快,加盟總部擁有承租權和續租店點的第一優先權的優勢下,你加盟主辛苦努力打下的江山,可能有被迫拱手讓給加盟總部的可能。

 

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加盟創業店點選擇不能只依賴加盟總部
  開店要賺錢就是要吸引客人持續不斷上門消費,許多開店商家會經營不善的主要原因,往往是因為地點選擇不當所導致,因此,在開業前,對於店點評估作業絕不可馬虎,因此一優良的加盟總部在加盟店選店點上會投入大量的精力,會主動提供詳細的 加盟地點評估、商圈考察服務,並針對此商圈屬性擬定經營作戰策略。然加盟連鎖經營實務上,加盟總部有時因經營整體策略運用或其它因素考量,會選擇某地點展店但實際上這店點可能因商圈屬性不符或其它因素,不太適合於在此開加盟店。

 

因此阿甘創業加盟網建議加盟開店創業者,在確定要加盟開什麼樣的店後,一定要充份觀察營業地點,自身對店點選擇務必要有專業知識,在瞭解消費商圈店點消費特性下,才不會只 依賴加盟總部選點能力,並可做為是否具一優良加盟總部的判別,以提高創業成功率。

 

一般而言,如果加盟行業目標客層是走大眾消費市場,只要租金合理且在財務負擔能力下,為日後易衝高業績及增加來客率,阿甘創業加盟網建議加盟開店創業者店點不妨考慮交通方便 在人潮聚集的一級商圈為最優先考量。但若是盟行業目標客層是走小眾消費市場,那麼阿甘創業加盟網建議加盟開店創業者在地點店面坪數,消費習 性、消費能力、商圈消費人口數皆適合、市場飽和度且沒有一同業獨大佔有率情形下,阿甘創業加盟網建議加盟開店創業者經營上以強調消費忠誠度,穩健打好店底為主,店點不妨考慮較次級商圈來經營即可,以減少租金及降低成本負擔 。

 

 

 

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尋找開店店點應排除嫌惡設施

尋找開店店點時,若有下列事項將會直接影響日後營收,因此要將其排除,不列入考量:  
 
a .建築物是違建、營業使用不合規定有被拆除的可能或建物產權有糾紛。  
b .店門前或其旁,有大型公共工程或工地正在或即將進行2年以上長期施工。  
c .店面周邊附近有色情賭博性不良場所。
d .店面門口與周邊有阻隔物阻擋,例如大型看板招牌、公共設施擋住。
e .附近五年來有淹水記錄的店面。

想避免挑選到上述嫌惡設施的店點,應多次實地勘查訪談,了解實情是開店創業者不二法門。

 

 

 


 

 

風景名勝開店地點如何選擇及評估
 

 

許多開店商家會經營不善的主要原因,往往是因為地點選擇不當所導致,因此,在開業之前,對於店點評估作業絕不可馬虎,開店商家主要顧客來源是針對因附近風景名勝、公共設施或商業機構所吸引來的消費顧客,在做地點評估時應盡量收集下列資訊,越有利於做出最適當的商圈地點選擇

1.附近公共設施或商業機構的分布地點及顧客流動動線。
2.有無大型公共設施或商業機構擴建計畫或拆遷搬移。
3.大部分商家的經營業種類及型態為何。
4.同業間競爭家數有幾家、業績如何、經營型態為何、價格定位又如何。
5.異業互補的商家有幾家、業績如何、經營型態為何、價格定位又如何。

上述資料收集越多越好,越豐富的資料,越有利於商圈地點評估,也可作為商店規劃設計定價時正確的判斷依據。
這群因風景名勝、公共設施或商業機構所吸引來的消費顧客會將擁擠程度視為店家受歡迎的程度,店內或圍觀的人越多,店家對顧客就越有吸引力,因此開店店點第一優先挑選於人群聚集地旁明顯處或顧客流動動線的起點,且越突出、越醒目越佳。另外這類型的消費顧客易受店點裝潢風格,商品的外觀和包裝所影響,現場的促銷形式譬如價格優惠是否醒目亦是影響這類型消費顧客購買行為的直接誘因,營業現場推廣活動和P0P廣告,絕對有助於激發這類型消費顧客購買的心理反應。

 

 

 


 

開店選點只要量力而行店租高一點不要怕

如果有兩店點供你選擇,一店點是月租1萬可賺3萬,另一店點是月租2萬也可以賺3萬,你會選擇哪店點?當然大家都會選月租1萬可賺3萬的店點但如一店點是月租1萬可賺3萬,另一店點是月租2萬卻可以賺6萬,你會選擇哪店點?當然大家都會改選月租2萬可賺6萬的店點。

再說店點人潮流量大,搭配促銷活動,一兩個月就可衝出一點名氣出來而在一個人潮流量低的店點設店,有時要耗上半年一年的努力,才可衝出一點名氣出來,操的心和所費的促銷宣傳費用和店點人潮流量大的店點相較可都要多N倍出來,因此開店創業做生意開店選點記得一點,沒人知道就沒人來消費,沒人消費怎麼能有錢賺?只要量力而行,店租高一點不要怕。

 

店面規模一開始出錯註定要失敗收場

常可看到想開店創業的網友向阿甘說,我產品很特別,符合現在消費者的消費趨勢且目前市面上也很難有競爭者,我又有管道可拿到壓低成本的進貨價或原物料,成本可壓到最低,我開的這家店一定可以成功!

開店創業實務上,除地點選擇適當,還有店面規模大小。就店面規模而言,如果一開始時就出錯,就會大大降低開店創業成功率,因為什麼樣的店面規模,通常也只能創造一定範圍內的營業額,除非你有能力及創意能改變以往經營模式,才有機會大幅增加營收

如果你完全沒經驗,也不知如何評估平均客單價,那麼建議你可透過觀察多家跟你同商圈類似營業模式消費價位的店面,大約客單價是多少,再根據你搜集的資料,推估出你未來的平均客單價

平均客單價就可估算出所需來客數,要承租怎樣的店面規模,才能達成損益平衡點(Break Even Point ;BEP)的營業額。

如果估算出所需來客數,是營業規模下不易達到或根本無法達到的,那勸你最好是放棄換點經營,例如:估算結果你每天至少要有120個來客數(每日來客數=(每月營業額/平均客單價)/30天),才能達成損益平衡點(Break Even Point ;BEP)的營業額。如果你租到店面規模只能提供20個座位,那以你一個新手老闆而言,一天翻桌率可做到6翻以上嗎?若很不易達到或根本無法達到,即表示這店面規模生產力本身就不足。

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開店選點從師大異國美食商圈學習經驗

 

師大商圈因商圈不斷擴張,帶來人潮、噪音、油煙及垃圾,引發周邊居民抱怨居住環境髒亂,成立自救會。郝龍斌市長指示市府相關單位處理師大商圈,一定要依法行政、並顧及當地住家居民的權益,持續與店家溝通。

由於商圈內許多店家違反都市計畫法,在六米以下的巷道內開設餐廳或服飾店,北市都發局第一波執法,已經先針對浦城街一帶六十多家業者進行裁罰。先給十天陳述意見,如果店家無法提出「土地使用分區」的合法營業證明(持有民國七十二年土地使用分區管制自治條例之前,市府早期核發的合法使用登記證明),如果店家無法證明符合土地使用分區管制的合法營業,北市府建管處將依法開罰六萬;同時將連續處罰,直到停業為止。

 

阿甘創業加盟網提醒開店商家和創業者如有頂讓店面承租店面需求,務必應要先查明,欲承租店點地址所在是否有違反相關法律規定。另開店選點實務上,不論是縣市主幹道、高鐵站、火車站等人潮聚點,還是大台北捷運站旁黃金店點, 雖都是開店創業者第一優先考量的店點,但建議開店創業者在挑選店點前,除要考量一下自己的營業內容(營業銷售產品、提供服務內容)、商品客單價、目標客層、當地人潮素質和數量外,更要考量自身負荷店面租金的能力(租金應佔營業額比重)。站上另有提供 租店診斷檢核表  和 頂讓店診斷檢核表 供開店商家和創業者參考。

 

以下資料來源:臺北市政府新聞稿
 

臺北市土地使用分區住三之一和住三之二附條件允許使用核准標準

住三之一

住三之二

第二十一組:飲食業

本組限於營業樓地板面積不超過一五○平方公尺之左列各款:

(一)冰果店。

(二)點心店。

(三)飲食店。

(四)麵食店。

(五)自助餐廳。

(六)泡沫紅茶店。

(七)餐廳(館)。

(八)咖啡館。

(九)茶藝館。

一、設置地點應臨接寬度八公尺以上之道路。

二、限於建築物第一層及地下一層使用。

住三之一

住三之二

第二十二組:餐飲業

(一)營業樓地板面積規模大於前組規定之飲食業。

(二)酒店(營業樓地板面積不超過一五○平方公尺者)。

一、設置地點應臨接寬度十二公尺以上之道路。

二、限於建築物第一、二層及地下一層使用。設於第二層者,其同層及以下各樓層均為非住宅使用。

三、除第(二)目外,營業樓地板面積應在五○○平方公尺以下。

 

如何查詢土地使用分區及土地使用核准條件?
(一)查詢土地使用分區可利用網路查詢:網址http://www.zone.taipei.gov.tw

(二)查詢土地使用核准條件可利用網路查詢:網址http://www.udd.taipei.gov.tw/(臺北市政府都市發展局)/業務法令/土地使用分區法令/臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準

 

臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準

臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準

 

以上參考資料來源::臺北市政府
 

 


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