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既然要租店或頂讓店面創業，就應該多花點時間和工夫，親自拿個碼錶，不假手他人實地多次(假日、非假日、中午、傍晚、晚上)測試人潮量；1天有多少人經過、進去多少客人、提袋率有多少，甚至每個人平均消費額，這都可透過觀察計算出來的。

先評估要頂讓店面的營業狀況，再評估商圈店點類型是否適合你要從事的行業，再找最適店點時應盡量找營業時間較長的商圈店點，且應避開「好看但不見得實用」的店面，例如:
1.商圈往來人潮多但消費習性不符的商圈店面、
2.租金過高的店面，例如開咖啡店的店面租金絕不宜超過總營業額的25%以上(總營業額要做40萬的店面，租金10萬就會負擔很重)，租金高雖意謂人潮多，但若無法做到如此比率的營業業績，店家應考慮放棄此點店面。再以知名咖啡連鎖店展店為例人事費用約佔營業額25%、房租租金佔營業額20-25%之間，較為恰當。

3.店面過小的店面，店面在黃金時段的最大容客量過少，這種店經營起來就會很困難，最常發生於租金高坪數低的店面。

4.鄰近店面出租空置率如過高，應了解過高的原因。

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開店商家如果你賣的產品利潤高，有特色或是夠好吃，資金若不是卡的很緊下，可考慮先將點設在熱門夜市商圈內，坪數不須要大只要3坪左右即可，如店面分租不到，就算是分租熱門夜市商圈 騎樓也是一可行之道，因為你要的是人潮，有人潮，再加上產品有特色或是夠好吃人氣自然旺，就比較可在短期間內打出知名度。

等有些知名度後，就可考慮用同樣的租金，在舊有熱門夜市商圈店攤位附近找主要道路的樓店或透店，或是三角窗店面承租，不僅藉此擴大營業規模，也讓 新舊顧客享有更舒適的消費環境。

如此開店策略，會比一開始就將點開在主要道路的樓店或透店，或是三角窗店面，有效縮短過渡和打底期。

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開店商家如因租金有限，考慮承租設在二樓以上或地下室店面做餐飲業，如你是在北部熱門商圈附近那就可行，但如你是在中部地區那就勸你打消此念頭，因為中部消費者有一特殊飲食習性，那就是餐飲消費不習慣爬樓梯，餐飲大多數只在騎樓與一樓店內消費。設在二樓以上或地下室的餐飲店原本生意就不好做，若點是設在中部且二樓以上或地下室的餐飲店，更因中部人消費習性的關係，會更不好做。

開店商家如因租金有限，選擇商圈內主要道路的騎樓或巷弄內第一家店，是一值得評估考量的開設地點，租金不會那麼貴外，在中部地區消費者接受程度也會比把店開在二樓以上或地下室的餐飲店高出很多。

就營業做生意立場，當然是地點人潮越多越好，然好點租金肯定不會低，不少開店營業者未顧及日後營業能不能承受，不管三七二十一，先搶好點再說，結果生意是很好，但賺的都付給房東。因此開店商家可找都會區捷運站附近巷弄內店面或非一樓的二線店面設點營業。

餐飲業、服飾等業考慮店點時，除非所銷售產品具有非常強的市場區隔或獨特性，不然最好還是以交通動線流暢、聚客力強人潮多的巷弄內店面或非一樓的二線店面為主。再說評估一店點聚客力和人潮動線強弱具有很重要的指標做用，因此宜觀察聚客率與人潮多寡及動線方向是否順暢，對於店面未來的可塑性及發展更是有決定性的影響，也將直接影響到生意發展。

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現代社會都市內，都會有幾條因同類商店聚集買氣所形成的特色市集商店街，例如：光華商場的「電子街」、「家具街」、「服飾街」， 開在同一街上的商店，生意難免都會面臨競爭。開店創業者若想將店面開在同業聚集的商店街上，然又擔心生意會受到同業競爭影響，而猶豫不決遲遲無法決定時，下面開在同業聚集商店街上的經驗談 ，可能對開店創業者會有所助益。

有多年市集開店實務經營業者表示，商店街上店家若是彼此惡性競爭，將會因彼此流血斷頭的銷價競爭或攻擊製造對方謠言，造成市場秩序大亂，餅會越做越小。 商店街上店家若是彼此良性競爭，將會因競爭而提高整個商店街產業的水平，結果是會把市場這塊大餅做的更大。

所以若你發覺這裡店家彼此是做「良性競爭」且你有把握經營出自己獨有的特色，商店街市集內的彼此競爭反而是一成長的助力，不是阻力。

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在節能減碳的時代，捷運的便利性十年內是不會退燒的，且捷運場站人潮出入眾多，附近店面供給量有限，因此捷運附近的店面承租接手意願居高不下。

市中心或愈接近市中心的捷運場站，其商圈發展多已成型，具有穩定的消費人潮，在商機看好下，基本上頂讓或承租店面價格本來就會比較高，但未來租金漲幅是一大隱憂。開店創業者可選擇距市中心遠一些的捷運站或尚未通車，且原本就已有發展的商圈店面長期承租，基本上因捷運尚未通車租金會較低，未來此點商圈發展會隨捷運通車而更進一步繁榮。 但由於捷運站出入口周邊的店面，是開店業者的熱門商品，所以租金行情一般皆高於週邊店面行情，開店風險也因高租金提高許多，若承租的商圈未來沒有更熱鬧發展，承租價高於周邊捷運站出入口周邊的店面，未來經營風險當然就可能上昇，所以在頂讓或承租店面時，不宜一直追高搶租。

當板南線捷運通車後，大台北「逐捷運而居」趨勢越來越明顯，在人潮就是錢潮下，當捷運板南線終點站為新埔站時，新莊、土城、樹林方向的人上下班，會搭公車到新埔轉捷運到北市，因此2002年時新埔站是全台北捷運進出站人數排行第3名，是其頂盛時期。後來捷運通車到土城後，土城、樹林的人，便不需到新埔站轉乘捷運，人潮因此大幅衰減，捷運新埔站2010年進出人數落在市政府站和忠孝復興站之後，但仍為全台北捷運進出人數排名第五名，但承租捷運新埔站商圈店面做生意店家業者感受到業績，已無法跟過去風光全盛時期的時候相比了。

未來捷運新埔站第五名的位置也可能不保。預期，捷運新莊線通車後，新莊來的人也不需到新埔站轉乘捷運到北市上下班，捷運新埔站預期出入站人潮流量還會再度大幅衰減，捷運新埔站商圈人潮的衰減意謂捷運新埔站商圈內商家經營未來會更佳困難。

永康街冰店因為家庭糾紛導致歇業關門後，永康街也因為冰店排隊消費人潮的消失，因此冷清不少，冰店附近其他店家業績明顯下跌，有些店家更是受到嚴重衝擊營業額大幅降低2、3成之多。

從上述永康街冰店歇業事件來看，店面選址若挑選開設在知名店家旁，會因知名店家的吸客能力帶來流動消費人潮，如果這家店是24小時經營的知名店家，那麼還有入夜不冷清的地點優勢。但所從事的行業應注意，若是和知名店家同業且沒有做好市場區隔，反而客人會被磁吸過去，就易發生門可羅雀的景況。

一間店面生意好不好，大致可分外在環境和內在二大因素，因此頂店創業前務必要仔細針對要頂的店外在環境和內在二大因素評估：

外在環境：優越的店面位置，是造就開店成功的最重要因素，也由於地點無法改變，一旦是因地點不好，才導致生意不佳，則任誰頂下該店恐怕都回天乏術。也就是說，商店本身立地條件好不好？這個部分是店家頂讓接手經營無法改變的，所以在接手頂店前，務必要再三確認該店的立地條件是否符合你的真正需求。

內在因素：任何商店在經營上都必須表現出自己的特色出來，方可創造出生命力，這也是贏得顧客的要點。特色包括店面的裝潢風格、產品品質、產品品項、價位帶及服務品質等，然因這些因素可在頂店後，靠開店商家自己的努力和能力去改變調整，所以這些因素是屬於可控管的部分，只要店頂下來後，自行調整改變裝潢風格、產品品質、產品品項、價位帶及服務品質即可提昇競爭力。

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不論是頂讓店創業或加盟開店 選擇店址，除要注意商圈地段和消費人潮外，另還有些特殊地點應避免設點。

選擇的店面，最好和四周樓房一般高，若是四周華夏林立，你所使用的店面是外觀破舊的房子 ，或是若是四周高樓林立，只有你所使用的店面特別低矮被夾在高樓中，多半會給人破舊的感覺，人氣矮人一截，消費意願就不會高，人潮比較不容易親近此地，生意就易一落千丈。

還有，一間店面前若有東西阻礙例如高架橋、天橋、陸橋阻擋在面前，經過的車輛人潮就不易看到店面招牌，生意就會受影響，故有東西阻礙在前面的商店，大多數屬人潮比較不容易親近地，是不理想的店面格局。

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開店經營小本生意，最關鍵問題還是在於開店選址的適當與否，以及開店周遭環境是不是足夠成熟，且要選擇周邊店面空置率在10%內的地區，並且實際觀察評估消費族群和消費習性是否相符合。開店選址的適當與否最簡單的評估判斷方式就是站在該店所在的前面，實地觀察計算潛在消費人流數量就可判斷。

開店選址，來往的客流量多寡會直影響生意營收的高低，且因為上下班兩旁人流和車流會有明顯的差距，所以一般開店選點要考慮是要開在上班路線上，還是要開在下班路線上會較恰當。譬如早餐行業開店地點就要考慮開在行人上班路線上，然大多數的開店行業，是比較適合開在下班路線上，又因視線和消費習慣(消費者通常會在回家時順道消費)之故，最為理想開店地點應是在下班路線上的右側。

開店選址並不是一定要選大馬路旁邊的店面，才算是黃金店面，而是要視營業規模和行業而定，其實成熟商圈大馬路所延伸出的巷弄內店面，也有許多營業業績表現很好的經營成功店面。 另有些工業區與科學園區內或周邊的餐飲店，在中午用餐時間可能一位難求，可是消費尖峰時刻一過，一到下午或晚上下班後就沒生意可做，有意將店面開在工業區與科學園區內或周邊的業者，應該要注意此種現象，開店選址風險性才不會那麼高。

板橋市商圈的發展潛力，從移入人口數來看，98年總人口數台北市下跌，然板橋市卻逆勢成長逾3.6％，坐穩台北縣人口最多之地，另從98年房價表現結果同年成長近2成，房屋交易量成長近1倍，再從北市店面成交量98年第1季成長42.6%；北縣98年第1季成長高達96.6%，就可看出，板橋商圈店面經營商機應會持續看漲，未來極具有店面經營商機。

現為板橋的市政中心，也是交通樞紐的板橋新板特區，是個全新且完整規劃地段，採大街廓的設計，縣民大道40米、漢生東路30米，最小的道路是20米，新板特區內有三鐵共構車站大樓、縣府大樓、百貨公司、體育場、國家歌劇院、所有住宅大樓的1、2、3樓是開放空間設計，透過空橋系統串連新板特區，跟住宅做完整的區隔，未來又有捷運環狀線線通過，鄰近的府中站是以往板橋熱鬧商圈所在，板橋車站環球購物中心即將於99年第1季開幕，遠東集團購物中心將於99年底開始營運，新板特區可望成為北縣重要購物商圈之一，生活機能更為成熟，故未來新板特區商圈及周邊店面極具發展潛力，挑選開點地點時，可多加考慮。

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不論你是要頂讓店創業，還是自創品牌開店或是加盟開店創業，都一樣要面臨地點評估，因為開設地點適當與否，往往是日後經營成敗的最重要關鍵，那麼開餐飲店在選擇店面時該考慮什麼呢？

一般初次開店創業者是很難去做專業判斷，就連開店多年且有多家連鎖店的專職展店人員也有看走眼的時候。若只以專業數據角度來講，什麼商圈屬性的店面業種適不適合開設，專職展店人員是以各項商圈地點人潮評估後數據和經驗判斷得知。然實務商圈地點評估上，每個商圈有都著不同的特色，消費客源、消費習性、消費金額等等皆有所差異；再說就算是專職展店人員仍無法有效排除日後因房東因素或大環境變化等因素所造成的經營困境。

以經驗來講一般來講以下地點，較不適宜開立餐飲業，位於人煙稀少的死巷或巷弄內、平均車速超過50km/hr道路邊店面、店面前有骯髒不潔的環境、隔壁店家經營禁忌的行業或是宗教廟宇的行業。