商圈店點評估實務與創業加盟開店經驗 @ 阿甘創業加盟網部落格

Jul 04 Wed 2012 10:05
北大美食廣場營業行為違法開罰6萬

「北大美食廣場」位於臺北大學社區特定區內機關用地及住宅區土地，設置攤販集中場從事商業行為，經新北市政府城鄉發展局會同相關單位現場稽查，於101年7月3日查獲營業事實，故城鄉發展局依都市計畫法第79條第1項規定及新北市處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準，將於101年7月4日寄發行政處分書，裁處違規人新臺幣6萬元罰鍰，並令立即停止使用。且將於「北大美食廣場」下次營業日時辦理第2次聯合稽查，如屆時再查獲違規事實，將立即裁處及公告執行斷水斷電。

阿甘創業加盟網提醒開店商家和創業者如有頂讓店面和承租店面需求，務必應要先查明，欲承租店點地址所在是否有違反相關法律規定。另開店選點實務上，不論是縣市主幹道、高鐵站、火車站等人潮聚點，還是大台北捷運站旁黃金店點，雖都是開店創業者第一優先考量的店點，但建議開店創業者在挑選店點前，除要考量一下自己的營業內容(營業銷售產品、提供服務內容)、商品客單價、目標客層、當地人潮素質和數量外，更要考量自身負荷店面租金的能力(租金應佔營業額比重)。站上另有提供租店診斷檢核表和頂讓店診斷檢核表供開店商家和創業者參考。

相關法律條文

都市計畫法第79條
都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣 (市) (局) 政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。
前項罰鍰，經限期繳納，屆期不繳納者，依法移送強制執行。
依第八十一條劃定地區範圍實施禁建地區，適用前二項之規定。

都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第2條

都市計畫公共設施保留地 (以下簡稱公共設施保留地) 除中央、直轄市、縣 (市) 政府擬有開闢計畫及經費預算，並經核定發布實施者外，土地所有權人得依本辦法自行或提供他人申請作臨時建築之使用。

都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條

公共設施保留地臨時建築不得妨礙既成巷路之通行，鄰近之土地使用分區
及其他法令規定之禁止或限制建築事項，並以下列建築使用為限：
一、臨時建築權利人之自用住宅。
二、菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。
三、小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。
四、幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。
五、臨時攤販集中場。
六、停車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物。
七、其他依都市計畫法第五十一條規定得使用之建築物。
前項建築使用細目、建蔽率及最大建築面積限制，由直轄市、縣（市）政
府依當地情形及公共設施興闢計畫訂定之。

小吃開店創業加盟電子市集--目標為華人開小吃店者打造一加盟創業及租售頂讓店的專業開店網站

以下資料來源 :新北市政府新聞稿

北大美食廣場營業行為違法城鄉局開罰

「北大美食廣場」經新北市政府城鄉發展局會同相關單位現場稽查，於101年7月3日查獲營業事實，因違反都市計畫土地使用分區管制規定，裁處違規人新臺幣6萬元罰鍰，並令立即停止使用。

「北大美食廣場」位於臺北大學社區特定區內機關用地及住宅區土地，經新北市政府城鄉發展局、經濟發展局、工務局、消防局、警察局（樹林分局）及樹林區公所等機關派員現場稽查查獲營業事實，已違反都市計畫土地使用分區管制規定，故城鄉發展局依都市計畫法第79條第1項規定及新北市處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準，將於101年7月4日寄發行政處分書，裁處違規人新臺幣6萬元罰鍰，並令立即停止使用，同時告知如再經查獲違規事實，將依法按次處罰及強制斷水斷電。

城鄉發展局表示，「北大美食廣場」於臺北大學社區特定區內機關用地及住宅區土地，設置攤販集中場從事商業行為，已違反機關用地及住宅區土地使用管制規定，城鄉發展局於101年5月2日函請違規人於2個月內（即101年7月2日前）改善違規行為，告知屆時如未改善者，將依法裁處，亦於101年5月7日及101年5月8日發函經濟發展局及樹林區公所建議積極輔導「北大美食廣場」業者另覓適當地點經營，並在101年6月21日函請業者務必於101年7月2日前停止違規行為及告知如屆時仍繼續違規營業者，將依法裁處。

臺北大學社區特定區內機關用地非屬公共設施保留地，不得適用都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第2條、第4條，申請作為臨時攤販集中場使用；又依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法第3條附表規定，機關用地申請多目標使用項目，未包括攤販集中場及商業使用；且依都市計畫法臺灣省施行細則第15條第1項第10款規定，住宅區不得作為攤販集中場使用。因此，城鄉發展局依法裁處罰鍰。

城鄉發展局指出，將於「北大美食廣場」下次營業日時辦理第2次聯合稽查，如屆時再查獲違規事實，將立即裁處及公告執行斷水斷電。

以上資料來源 :新北市政府新聞稿

以下是店點&選擇相關實務知識 --由阿甘創業加盟網提供

師大商圈店面不合土地使用分區但還可續營業

臺北市市政府處理師大夜市商圈不符合土地使用分區的開店商家，依法辦事開單告發。

師大夜市商圈的開店商家，若不符合土地使用分區管制規則法規，且沒有持有民國七十二年土地使用分區管制自治條例之前，市府早期核發的合法使用登記證明的開店商家，就不得繼續營業。若不符合土地使用分區管制規則法規，但持有民國七十二年土地使用分區管制自治條例之前，市府早期核發的合法使用登記證明的開店商家，還是可繼續營業。

參考之前，本社區要逐出不符合土地使用分區管制規則的開店商家，台北市都發局回函解釋「合法營業」的意義。不符合土地使用分區管制規則法規的開店商家，若是在在原址上領有民國七十二年土地使用分區管制自治條例之前，營利事業登記證就叫合法營業，依台北市都發局回函「合法營業」解釋，還是可繼續營業。

風景名勝開店地點如何選擇及評估

許多開店商家會經營不善的主要原因，往往是因為地點選擇不當所導致，因此，在開業之前，對於店點評估作業絕不可馬虎，開店商家主要顧客來源是針對因附近風景名勝、公共設施或商業機構所吸引來的消費顧客，在做地點評估時應盡量收集下列資訊，越有利於做出最適當的商圈地點選擇。

1.附近公共設施或商業機構的分布地點及顧客流動動線。
2.有無大型公共設施或商業機構擴建計畫或拆遷搬移。
3.大部分商家的經營業種類及型態為何。
4.同業間競爭家數有幾家、業績如何、經營型態為何、價格定位又如何。
5.異業互補的商家有幾家、業績如何、經營型態為何、價格定位又如何。

上述資料收集越多越好，越豐富的資料，越有利於商圈地點評估，也可作為商店規劃設計定價時正確的判斷依據。

這群因風景名勝、公共設施或商業機構所吸引來的消費顧客會將擁擠程度視為店家受歡迎的程度，店內或圍觀的人越多，店家對顧客就越有吸引力，因此開店店點第一優先挑選於人群聚集地旁明顯處或顧客流動動線的起點，且越突出、越醒目越佳。另外這類型的消費顧客易受店點裝潢風格，商品的外觀和包裝所影響，現場的促銷形式譬如價格優惠是否醒目亦是影響這類型消費顧客購買行為的直接誘因，營業現場推廣活動和P0P廣告，絕對有助於激發這類型消費顧客購買的心理反應。

開店店點應排除嫌惡設施

尋找開店店點時，若有下列事項將會直接影響日後營收，因此要將其排除，不列入考量：　

a .建築物是違建、營業使用不合規定有被拆除的可能或建物產權有糾紛。　
b .店門前或其旁，有大型公共工程或工地正在或即將進行２年以上長期施工。　
c .店面周邊附近有色情賭博性不良場所。
d .店面門口與周邊有阻隔物阻擋，例如大型看板招牌、公共設施擋住。
e .附近五年來有淹水記錄的店面。

想避免挑選到上述嫌惡設施的店點，應多次實地勘查訪談，了解實情是開店創業者不二法門。

店面規模一開始出錯註定要失敗收場

常可看到想開店創業的網友向阿甘說，我產品很特別，符合現在消費者的消費趨勢且目前市面上也很難有競爭者，我又有管道可拿到壓低成本的進貨價或原物料，成本可壓到最低，我開的這家店一定可以成功！

但開店創業實務上，除地點選擇適當，還有店面規模大小。就店面規模而言，如果一開始時就出錯，就會大大降低開店創業成功率，因為什麼樣的店面規模，通常也只能創造一定範圍內的營業額，除非你有能力及創意能改變以往經營模式，才有機會大幅增加營收。

如果你完全沒經驗，也不知如何評估平均客單價，那麼建議你可透過觀察多家跟你同商圈類似營業模式消費價位的店面，大約客單價是多少，再根據你搜集的資料，推估出你未來的平均客單價。

有平均客單價就可估算出所需來客數，要承租怎樣的店面規模，才能達成損益平衡點（Break Even Point ;BEP）的營業額。

如果估算出所需來客數，是營業規模下不易達到或根本無法達到的，那勸你最好是放棄換點經營，例如：估算結果你每天至少要有120個來客數(每日來客數＝(每月營業額／平均客單價)/30天)，才能達成損益平衡點（Break Even Point ;BEP）的營業額。如果你租到店面規模只能提供２0個座位，那以你一個新手老闆而言，一天翻桌率可做到6翻以上嗎？若很不易達到或根本無法達到，即表示這店面規模生產力本身就不足。