開店創業租店創業經驗談-開店創業被大幅漲房租很常見嗎?要如何預防?-開店創業加盟知識庫 @ 阿甘創業加盟網部落格

開店創業租店創業經驗談-開店創業被大幅漲房租很常見嗎?要如何預防?-開店創業加盟知識庫

開店創業被大幅漲房租很常見嗎?要如何預防?

房東心態一般而言，租金能越高當然越高越好外，穩定租金還是一重要考慮選項，確實蠻多房東看人家生意好就漲房租的，但大部分的房東還是會看你營業狀況店點好壞及附近行情而定，所以租店做生意有賺錢的精明生意人會不斷對房東表示虧錢或不好賺，或報怨時機不好要求降租，就是擔心被房東看成有賺錢而被調漲房租。

我自己是房東也是多家店的房客，所接觸過的房東和我所聽到的體驗是，一般店面的房東，不太可能惡意大幅調漲租金，微調或修正跟上行情較多，除非是遇到一些特殊狀況，譬如之前我們這條夜市街上有間老店，剛繼承的年輕房東直接把到期房租乘二，原店主東算西算後覺得做不下去無法續租了，誰知沒幾天隔壁店家就接手擴店整修裝潢接著做了。有一次大幅調漲租金記錄的房東，就會有第二次，有二就會來三，但這種會大幅調漲租金的房東實在不多，若是碰到種會大幅調漲租金的房東只能自認倒楣外，還有你社會經驗不足及視人不明才是有最大關係。這種會大幅調漲租金的房東有些特徵可供你參考，這類型房東店點位址都不錯外，為人會比較霸氣不講情理或只透過仲介跟你接觸。還有一些房東不只二三間店面出租，根本就不缺這些錢週轉的房東，不怕你不租，就算店面空著也不怕，這種房東大致上說租金漲就漲，基本上他一定會跟上附近租金行情的，續約不續約，不是他的主要考量，要他調降低於租金行情租你，唯一的可能是你成為他的麻吉或合作夥伴就有可能。

一般租屋契約文具店或便利商店都有在賣現成的租賃契約，要注意的是有關續約的方式，大部份契約書內都沒有寫較多，為防止房東見你生意好趁機調高房價可能性，除約定年限盡量簽長5年十年外，如果契約書內對租店者沒有優先承租權最好補上，另外再補上租金調幅的比率(案例有依物價漲跌幅來調整或依其他條件)，寫在租約的最後一頁當作附約，另記得要去公證，並在其上蓋上雙方印章，這樣租店者才不會受租金大幅調漲的困擾。至於漲房租要不要續租，對店家來說，不續租搬店址當然是一大損失，如果調漲房租後評估續租仍有賺情況下，個人經驗看法做生意就是求財，有錢賺能續租還是選續租會比較妥善，不要因不爽給房東坑的而情緒化不租。

以下開店創業租店創業實務經驗談
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不要看到店前人潮洶湧就以為是好點

不要看到店前人潮洶湧，就以為是開店選址的好地點。這是很多人開店找點一大迷思。人潮洶湧然若消費習性不對在多人潮也沒用，再來人潮洶湧好地點租金負擔一定比較重，如不是高毛利的行業進駐此點也可能沒有用，只不過是過路財神幫店東賺租金而已。

開店找點除找找人潮流量大的店面外，還要找消費習性相同且店租合理的地點，建議民生小資本餐飲相關業別可選擇麥當勞知名速食店、 24小時營業店可選其旁巷弄開店，因為這些點隨時都會有人流行經，但又居於巷弄內故其租金不會高。很適合開民生小資本餐飲相關業別如小吃店、自助餐、茶飲店、擺攤等。

設店找點小心熱門商圈移轉或消費型態移轉

大型加盟連鎖品牌設店找點，大多會找交通方便、人潮匯聚的熱門商圈，相對租金高，店家營運成本也比較高但過去熱門商圈精華區店面一還是店難求，然辦公商圈會隨著產業板塊遷移，造成商圈移轉或是消費型態移轉，用餐及消費人潮大幅降低，導致商圈店面空置率提高，像是北市的京華城商圈、敦北商圈、民生商圈、天母商圈，就隨著大型企業紛紛搬移至內科、南軟園區，導致民眾整體消費力降低和店面空置率增加，許多開店商家營收大減，付租能力降低，若再加上商圈精華區店面房價飆升，房東持有成本增加，迫使轉嫁成本調漲店租，不少開店商家就會被迫轉移陣地開店，或是吹起熄燈號。

因此阿甘創業加盟網提醒連鎖加盟業者設店找點時，過去曾經是一店難求的熱門商圈精華區店面，若商圈內出現有四、五戶店面空置情況發生，或是該商圈承租店面者多處出現隨時可即時撤移的短租業者像是賣服飾、寢具、五金等的特賣場，想承租該熱門商圈店點的開店業者就要更為謹慎評估其有商圈移轉或是消費型態移轉，保守估算承租該店點未來獲利的可能性或是考慮店點不一定要設在此一級熱門商圈內，改找次級商圈設點以壓低成本降低店租壓力，再把減少的租金成本回饋給消費者，增加商品競爭力。

開店創業租店創業實務經驗談:

開店創業如何選一合適店點及合理租金負擔

許多開店創業者因沒經驗且資金不夠寬裕，明明知道店點的重要性，也知道地點好壞決定未來業績的一大半，然在找店點時往往會因個人主觀的觀念及看法，就決定承租與否，讓所找到的店面是否適合打上個大問號？

開店營業，首要條件便是選擇一個合適的地點，想要業績高地點就要好，找一級商圈店面租金貴，但熱鬧商圈業績易衝生意才會好。反之，如果是開在不熱鬧三級商圈，雖店面大租金便宜，但是生意就不易衝起來，業績自然就不高，各有利弊。然前者較適合老手且資金充足者，絕對不適於新手開店業者。

開餐廳營收，餐飲業餐點定價通常是食材成本的2倍左右、高點可到3倍，店家扣除主要食材成本，另還需支付人事成本和店租，店租成本就是開店成敗的另一大關鍵，因店租負擔高，在坪數有限下要衝業績如受限於座位、用餐時間有限上，獲利上就明顯較不易；國內知名連鎖餐飲業者也曾表示：「如排除經濟規模所帶來的效益外，做餐飲不論店面地點有多好，如果月租金成本負擔超過月營業額一成的話，店租負擔就過重，最好不要租。」

雖說每個行業的毛利率不同，商圈立地的評估模式很難有一標準答案，然不少加盟連鎖業者在挑選地點評估時，最重要的是先決定經營型態與該商圈消費客群是否符合。再針對離峰與尖峰時間時段，分別紀錄中午及晚上消費人數的再乘以平均客單價，以證明該商圈是否有足夠的消費基本盤可以支撐，租金負擔是否佔整體營收的一個合理比例內。

開店創業租店創業實務經驗談:

店面規模一開始出錯註定要失敗收場

常可看到想開店創業的網友向阿甘說，我產品很特別，符合現在消費者的消費趨勢且目前市面上也很難有競爭者，我又有管道可拿到壓低成本的進貨價或原物料，成本可壓到最低，我開的這家店一定可以成功！

但開店創業實務上，除地點選擇適當，還有店面規模大小。就店面規模而言，如果一開始時就出錯，就會大大降低開店創業成功率，因為什麼樣的店面規模，通常也只能創造一定範圍內的營業額，除非你有能力及創意能改變以往經營模式，才有機會大幅增加營收。
如果你完全沒經驗，也不知如何評估平均客單價，那麼阿甘創業加盟網建議你可透過觀察多家跟你同商圈類似營業模式消費價位的店面，大約客單價是多少，再根據你搜集的資料，推估出你未來的平均客單價。
有平均客單價就可估算出所需來客數，要承租怎樣的店面規模，才能達成損益平衡點（Break Even Point ;BEP）的營業額。

阿甘創業加盟網提醒連鎖加盟業者，如果估算出所需來客數，是營業規模下不易達到或根本無法達到的，那勸你最好是放棄換點經營，例如：估算結果你每天至少要有120個來客數(每日來客數＝(每月營業額卅平均客單價)/30天)，才能達成損益平衡點（Break Even Point ;BEP）的營業額。如果你租到店面規模只能提供２0個座位，那以你一個新手老闆而言，一天翻桌率可做到6翻以上嗎？若很不易達到或根本無法達到，即表示這店面規模生產力本身就不足。

開店創業租店創業經驗:
公家機關內擺攤攤位要如何申請

公家機關單位大部份都會有一福利社，擺攤申請管理幾乎都是由”福利社”在負責，你直接打電話去公家機關他們的福利社，說要登記擺攤或者是展示，或者詢問要帶什麼證件去登記，或者是電話預約登記就ok了。

有的公家機關單位只要用身分證去登記申請即可，有的公家機關就比較慎重，一定要有營利事業登記證才行，若要你附上營利事業登記證的話，跟朋友借就可以了，通常利事業登記審核是一程續，是不會太嚴格的，再龜毛一點的單位（如台北市政府），還會要求附上上一期的完稅證明，所以說要在公家機關單位擺攤要看各公家機關規定而定。


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