租賃契約經公證約定租金偏低稽徵機關參照當地行情調整租金

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有一納稅義務人辦理綜合所得稅結算申報,雖已列報國稅局其出租供營業使用之租賃所得,然其申報租金顯較當地一般租金低,國稅局乃參照當地一般租金標準調增租賃所得52餘萬元。該納稅義務人不服,主張實際租金為每年10萬元,提出經法院公證租賃契約書為證,並以公證書為公文書之一種,該局核定之租金收入顯屬過高與事實不符,提起訴願;案經復查駁回、提起訴願亦遭駁回。

財產出租其約定租金,依所得稅法第14條第1項第5類第5款規定,若明顯較當地一般行情租金標準為低,稽徵機關得參照當地一般租金標準調整計算租賃收入。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家經營業者特別是連鎖加盟業租賃契約雖經公證,惟公證僅能證明出租雙方確有訂立租賃契約之法律行為,至於契約約定內容為何,是否屬實,則非租賃契約公證效力所及。

 

相關法律條文

所得稅法第14條

第五類:租賃所得及權利金所得:凡以財產出租之租金所得,財產出典典 價經運用之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特 許權利,供他人使用而取得之權利金所得: 

一、財產租賃所得及權利金所得之計算,以全年租賃收入或權利 金收入,減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。 

二、設定定期之永佃權及地上權取得之各種所得,視為租賃所得 。 

三、財產出租,收有押金或任何款項類似押金者,或以財產出典 而取得典價者,均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期 存款利率,計算租賃收入。 

四、將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行 業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入, 繳納所得稅。 

五、財產出租,其約定之租金,顯較當地一般租金為低,稽徵機 關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。

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以下資料來源::財政部國稅局 新聞稿

租賃契約雖經公證,約定租金偏低稽徵機關仍得依當地一般租金標準調整

財政部高雄國稅局表示,財產出租,其約定之租金,顯較當地一般租金標準為低者,稽徵機關得參照當地一般租金標準調整計算租賃收入,至於土地之當地一般租金標準,係依土地申報地價之5﹪計算。

該局舉例說明,轄內納稅義務人甲君辦理綜合所得稅結算申報,雖已列報其土地出租供營業使用之租賃所得,然其申報租金顯較當地一般租金為低,該局乃參照當地一般租金標準調增租賃所得52餘萬元。甲君不服,主張實際租金為每年10萬元,提出經公證之租賃契約書為證,並以公證書為公文書之一種,不得憑空否認其真正,該局核定之租金收入顯屬過高,與事實不符;案經復查駁回、提起訴願亦遭駁回。

該局指出,財產出租,租賃契約雖經公證,惟公證僅能證明出租人與承租人雙方確有訂立租賃契約之法律行為,至契約約定內容為何,是否屬實,則非公證效力所及。故縱經公證之租賃契約,其約定之租金顯較一般租金為低者,依法仍得調整計算其租金收入。


以上資料來源:財政部國稅局 新聞稿

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承租店面公證或未公證的合約到底有何差別


很多房東或承租店面房客經常會要求租約要到法院公證,不僅是房東很多房客也弄不清楚,公證或未公證的合約到底有何差別。

原則上雙方所簽訂租約縱使未公證仍具法律規範雙方權利與義務,公證乃是在保護雙方權益,若有一方不履行契約有糾紛爭議時,不需曠日費時的等待法院裁定判決,就可直接向法院民事執行處直接申請強制執行。

經由公證的程序直接取得強制執行效力的事項,也不是無限上崗僅限於:

(1)租約屆滿,房客不肯遷讓時,房東請求返還房屋的權利。

(2)房客拒付租金或房東不將房屋交付房客居住使用。

(3)房客請求返還押金的權利。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家經營業者特別是連鎖加盟業上述的條款內容種種權利亦須明確載明在公證書裡,且公證書內文務必有「願接受強制執行」的意旨存在,否則仍不具有直接強制執行的法律效力。

 

經營網路交易住家兼營業地點省稅之法

頂讓店面承租店面時,若租賃合約是超過5年以上,一定得聲請公證,如此對租客和頂店接手者會較具有保障。

民法第425條有所謂「買賣不破租賃原則」保障,所謂「買賣不破租賃」原則,即是當房屋有租賃的情形下,所有權的移轉買賣不影響租賃契約效力。只要先有租賃契約的成立,縱使房屋所有權移轉,新買主是無法過問房屋的使用權,此時租賃權的效力大於買受人效力,租賃契約仍然有效。但「買賣不破租賃原則」其期限逾5年或未定期限者將無法適用。因此租約未定期限或租期逾五年,承租人最好都要要求店主,協同辦理公證,才能保障自已的權利。

聲請公證除可到法院辦理外,也可委由地方法院所屬的民間公證人代辦公證,租賃合約或頂讓合約向法院或向民間聲請公證合約,公證效力一樣有效。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家經營業者特別是連鎖加盟業, 實務承租店面上,不少店主常常會基於避稅或其他的考量,不想因公證而曝光自已的收入。類似這種情形,承租店面者可和店主協商,將租賃契約的期限,明定在五年以下的範圍內,且契約內要明定有優先續租權,和調整租金規定。

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房屋租賃契約之公證

房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免,聲請手續如下:

  一、向各地方法院公證處服務台、聯合服務處或員工合作社購買公證請求
    書一份,每份新台幣(下同)二元。

  二、請求書的填寫方式:
    1填明請求人即出租人、承租人雙方(承租人覓有保證人時,填在承
     租人之後),姓名、年籍、身分證統一號碼及地址。
    2「請求公證之法律行為或私權事實」欄內,僅須填寫「當事人間訂
     立房屋租賃契約,請求公證」。
    3「約定逕受強制執行」欄內,分別寫明需要強制執行的標的,「租
     賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等
     。
    4最後由請求人雙方簽名蓋章,並記明年月日。

  三、請求書寫好後,交公證處收件登記,分由公證人辦理。

  四、請求人(保證人也是請求人)、代理人均應攜帶國民身分證及印章,
    出租人並要帶房屋稅單(須最近一期,並備影本一分存卷)。請求人
    如係公司、商號或法人,請攜帶公司執照、營利事業登記證或法人登
    記證書(複印本亦可)、負責人身分證及印章,公司、商號或法人之
    印章。

  五、請求人(公司、商號、法人之負責人)本人不能到場,可以委任他人
    代理,但要提出經請求人本人簽章之授權書。
    (一)提出之授權書,應以下列方式之一證明之:
    1經公證或認證。
    2經有關公務機關證明:包括村、里辦公室、請求人任職之公務機關
     、現服役之部隊或現服監之監所機關等。
    3於境外作成者,經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構
     或經其他有權機關授權之團體證明。如係在外國作成,須經駐外館
     處證明,並得請外交部複驗;如係在大陸地區作成,須經海峽交流
     基金會證明。
    4外國人或居住境外之人作成者,經該國駐中華民國使領館或經該國
     授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明。
    5授權書附有請求人之印鑑證明書者(須半年內,向戶政事務所申請
     ),授權書上之印文與該印鑑證明書上之印鑑須相符。
    (二)前項第5點之印鑑證明書,在「公司」部分,因公司主管機關
       經濟部於民國八十七年四月一日起停止核發,為因應實際需要
       ,依司法院87、7、10(87)院臺廳民三字第一五三九
       二號函內容:
       行政機關停止核發公司及其負責人印鑑證明後,公司委任代理
       人辦理公、認證事件時,如未提出經公證人公、認證或經舊公
       證法第二十二條第二項所定機關、商會、村、里辦公處等單位
       證明之授權書者,公證人不得逕予拒絕受理,而應命請求人提
       出下列證明文件以替代印鑑證明書之使用:
       1公司登記主管機關最近六個月內所核發公司設立(變更)登
        記事項卡副卡正本,及加蓋相同公司及其負責人印鑑章之影
        本,正本核對無訛後發還,影本附卷存參。
       2公司設立(變更)登記事項卡副卡正本核發後已逾六個月,
        除檢附該副卡正本核對外,須再檢附公司登記主管機關最近
        三個月內核發之公司設立(變更)登記事項卡抄錄本及聲請
        抄錄或准予變更等相關證明文件。核對無訛後,正本發還,
        抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件附卷存參。
  六、所需租賃契約書,請求人如有自備至少攜帶三份,如未準備,可利用
    公證處印製的契約,每三份三元。

  七、依公證法第八十條規定,公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗
    。
  八、應徵公證費用以租金總額或房屋課稅現值兩者較高者,加保證金後,
    依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者,加收二分之一:
    1、二十萬元以下者,一千元。
    2、二十萬元至五十萬元者,二千元。
    3、逾五十萬元至一百萬元,三千元。
    4、逾一百萬元至二百萬元者,四千元。
    5、逾二百萬元至五百萬元者,五千元。
    6、逾五百萬元至一千萬元者,六千元。
    7、逾一千萬元至五千萬元者,其超過一千萬元部分,每一千萬元加
      收二千元;不滿一千萬元者,按一千萬元計算。
    8、逾五千萬元者,其超過部分,每一千萬元加收一千元;不滿一千
      萬元者,按一千萬元計算。

資料摘錄來源:司法院

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