營利事業出售不動產應知實務案例及稅法應知

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營利事業出售不動產土地增值稅不得列為成本費用減除

營利事業自105年1月1日起,出售不動產依規定所繳納之土地增值稅,若為105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得並持有2年以內之不動產,依所得稅法第24條之5第2項但書規定,不得列為成本費用,亦不得於收入項下減除;惟出售非屬新制房地者,依營利事業所得稅查核準則第90條第7款規定,應在出售土地之收入項下減除。

國稅局進一步說明,新制房地合一稅依所得稅法第24條之5第1項規定,係按出售房屋、土地交易所得額(簡稱房地交易所得額),減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額申報課稅。所稱房地交易所得額係指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額,因新制已減除土地漲價總數額,為避免重複減除,出售所繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。

國稅局舉例說明,甲公司於105年1月買進房地總價2,500萬元並於105年11月以3,000萬元出售(適用新制),依土地稅法規定計算之土地漲價總數額為100萬元,土地增值稅20萬元,應計入營利事業所得額為400萬元[房地交易所得額500萬元(3,000萬元-2,500萬元)-土地漲價總數額100萬元]。

阿甘創業加盟網提醒創業者開店業者,特別是加盟連鎖經營業者,於105年起處分不動產時,應先判定該不動產是否適用新制,再依相關課稅規定計算正確出售所得並納稅。

營利事業出售不動產相關稅法條文

所得稅法第24-5條
營利事業當年度之房屋、土地交易所得額,減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅,餘額為負數者,以零
計算;其交易所得額為負,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。
前項房屋、土地交易所得額,指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。
營利事業之總機構在中華民國境外,交易中華民國境內之房屋、土地,其交易所得額,按下列規定稅率分開計算應納稅額,其在中華民國境內有固定營業場所者,由固定營業場所合併報繳;其在中華民國境內無固定營業
場所者,由營業代理人或其委託之代理人代為申報納:
一、持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。
二、持有房屋、土地之期間超過一年者,稅率為百分之三十五。
營利事業之總機構在中華民國境外,交易其直接或間接持有股份或資本總額過半數之中華民國境外公司之股權,該股權之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成,其股權交易所得額,按前項規定之稅率及申報方式納稅。

營利事業所得稅查核準則第24-2條

營利事業出售不動產,其所得歸屬年度之認定,應以所有權移轉登記日期為準,但所有權未移轉登記予買受人以前,已實際交付者,應以實際交付日期為準;兩者皆無從查考時,稽徵機關應依其買賣契約或查得資料認定之。

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以下 營利事業出售不動產稅法上應知實務知識
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營利事業出售不動產稅法上應知實務知識:

營利事業出售不動產所有權移轉登記日期為準

國稅局查獲甲公司出售A屋,其聲稱為配合購買人乙君貸款事宜,將相關文件交由丙公司(付款中間人)辦理並執行價款與產權之交付,丙公司依相關法令規定將買賣價金存放履約專戶,而甲公司亦於103年1月收到售屋價款且於103年6月開立發票,主張此交易於103年度完成,其出售房屋之處分損益於103年度申報認列。

惟經國稅局查核發現,A屋所有權已於102年10月間移轉登記給乙君,依營利事業所得稅查核準則第24條之2規定,甲公司出售不動產之所得,應歸屬於所有權移轉登記之102年度,而非收取價金之103年度,致漏報102年度出售資產利益(A屋售價大於截至所有權移轉登記日之未折減餘額部分),依法核定補徵甲公司營利事業所得稅額外,並處以所漏稅額2倍以下之罰鍰。

有關營利事業出售不動產之所得歸屬年度認定之疑義,依營利事業所得稅查核準則第24條之2規定:「營利事業出售不動產,其所得歸屬年度之認定,應以所有權移轉登記日期為準,但所有權未移轉登記予買受人以前,已實際交付者,應以實際交付日期為準;兩者皆無從查考時,稽徵機關應依其買賣契約或查得資料認定之。」

阿甘創業加盟網提醒創業者開店業者,特別是加盟連鎖經營業者,依照稅法規定,營利事業出售不動產,原則上是以所有權移轉登記日期為準,但如所有權未移轉登記給買受人以前,就已經實際交付者,則以實際交付日期認定為所得歸屬年度。

營利事業出售不動產稅法上應知實務知識:營利事業出售不動產所得歸屬年度

國稅局查核某建設公司年度營利事業所得稅結算申報案,依據資料初步分析顯示,公司的完工案場在年間完成所有權買賣移轉登記共有15戶,經核對結果,公司年度卻只申報其中14戶房屋的銷售收入,其餘1戶則未列入申報。公司提出說明,該戶房屋雖在12月完成買賣移轉登記,但一直到次年2月才實際交屋,因此,該公司未列入年度的銷售收入。

國稅局認為公司是以預售方式出售這15戶房屋,這些房屋的所有權既然已經在年度移轉登記給買方,依照規定,甲公司出售這些房屋的所得,應列為年度所得課稅。因此,該局調增公司年度課稅所得額300餘萬元,要補繳稅款50餘萬元。  

阿甘創業加盟網提醒創業者開店業者,特別是加盟連鎖經營業者,公司會計基礎因為採用權責發生制,所以凡是在會計期間內已確定發生的收入及費用,不論有無現金收付,都要詳細記載交易事項及成本費用,並依法辦理營利事業所得稅結算申報,以免被補稅及處罰。

 

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營利事業出售不動產稅法上應知實務知識:合夥創業購買店面如何預防負責人私下出售房子呢?

合夥創業後購買下店面,當時房子登記在對方(負責人)名下非公司名下,有沒有什麼辦法可預防對方私下出售呢?

方法1.設定抵押權
設定抵押第1順位債權人,是可確保權益,但銀行不是傻子,借錢給你還排在第2順位債權人,所以這房子就不能貸款了~~法院進行查封拍賣所得的價金,所有債權人並非同等地位,法律上對於同一抵押物登記設定有數個抵押權時,按定償還次序。設定第一順位的抵押權人優先於後順位的抵押權人。就算是不動產已過戶移轉至他人名下,只要抵押權的債務尚未清償塗銷,抵押權的效力仍繼續存在於該抵押物上。

方法2.預告登記
在過戶手續及銀行貸款設定完成後向地政事務所申辦預告登記,雖然房子所有權人是別人,沒有你同意,這房子是不能進行買賣產權移轉及其他順位之設定,但預告登記不適用於法院之強制執行或其他非經登記之處分。
土地法 第 79-1 條
聲請保全左列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之:
一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
二、土地權利內容或次序變更之請求權。
三、附條件或期限之請求權。
前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。
預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力申請預告登記須知。申辦預告登記
一、 應備文件
(一) 土地登記申請書
(二) 登記清冊
(三) 土地建物登記名義人之同意書
(四) 土地建物登記名義人印鑑證明
(五) 請求權人及登記名義人之身分證明
(六) 所有權狀或他項權利證明書
(七) 其他依法律規定應提出之證明文件
二、 土地登記申請書填寫說明
三、 土地登記申請書填寫範例
四、 登記清冊填寫說明
五、 登記清冊填寫範例
方法3.贈與部份產權過戶給您
房子雖還能進行買賣產權移轉但因您擁有對這部份產權優先承購權,除非您放棄優先承購權,那時持有部份產權者即可對房子做進行買賣產權移轉。但因為現在有房地合一稅,若贈與成本變成受贈當年的公告現值,而不在是當時購入時的價格,屆時若賣屋,可能要負擔高額的財產交易所得稅。方法4.設預告登記+抵押權設定第2順位債權人
房子若要進行買賣產權移轉設定,那因有設預告登記要經過你同意,但房子若被拍賣因您抵押權設定為第2順位債權人而非第一順位的抵押權人,所以要扣除第一順位的抵押權人的債權剩下錢才分給您。很多合夥關係破裂都是有人覺得分配不均的時候,一開始只是一個小點,雖然有一方讓步了,可是信任感就是不比以往,因此阿甘創業加盟網提醒合夥創業或開店商家業者們,共同出資創業或者是集資購買店面房產,應事先談清楚權益分配,才不會日後因房產或是錢的問題,成為壓垮合作關係的最後一根稻草。

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