讓店吃大虧實務經驗談 @ 阿甘創業加盟網部落格

當店面頂讓金已全數收到且已全部依承諾辦理交接完成之後，讓店業主最好要跟先前的頂店者完全切斷關係，以避免日後頂讓店面承接者有用你的名義來做一些偷雞摸狗或是不合法事件，責任卻是要由你來承擔或分擔，這類不必要之困擾。

因此，確認相關的證件已變更絕對是必要的，包括店面的租約，必須確認與房東租約已作廢，以確定店面的承租人已經不再是你(讓店業者)；還有店面的營業證照及行號負責人亦須重新申請且確定和你都無鄉關，絕不要讓和你有關的名字繼續留在營業證照上，特別是當負責人；若是加盟店亦要跟加盟總部談清楚，確定加盟合約已解約。以上相關的證件，一定要確認已變更完成，不然頂店業主日後若發生倒債賴帳欠帳情勢，牽連到你身上，或是和頂店業者牽扯不清，煩都煩死你，不都是一麻煩事。

如何觀察頂讓店業者有無成交意願

頂讓店業者不僅要傾聽買賣對方的聲音外，還要學習正確地觀看對方的肢體語言，從中觀察買賣對方的舉動有無成交意願。

以下2種常見肢體語言，可協助你判斷頂讓買賣業者有無頂讓店成交意願：
眼神所在會傳遞給出很多訊息，例如頂讓買賣對方在聽話時雖面向於你，但是眼神卻游移不定，或是不自覺地看向遠處，那表示對於這筆生意的興趣不是很高，但若是眼神焦點集中於你，或是不自覺地在店內觀看生財設備，那表示他對你這家店的興趣很高。

有些頂讓店業者會一邊聽一邊記筆記，這麼做代表他有在認真聽，另一方面也表示他對你這家店很有興趣。不過，如果他一直埋頭做筆記，雙手停不下來，事後又沒有任何針對頂讓價格的提問，那意謂頂讓接手意願也不是很高，只是問問或收集資訊可能性會較高些

店面房東不給頂讓怎麼辦?

當初店面租賃契約上，並沒有載明不得轉租和頂讓店面，但現房東開出來的條件是不讓我頂讓店面，也不給我將店面轉租給別人，若現有裝潢不留下，就要恢復承租租賃物時的原狀；若現有裝潢要留下，可全部留下，不用恢復承租租賃物時的原狀。

但因為這家店從重新裝修好開幕，經營到今還不到二年，那意謂店面裝潢所花的本錢，根本無法回本，就要全部由房東坐享其成接收，房東此做法合法合理嗎?

阿甘回覆:
依民法第455條規定，房東的確可要求承租人在解約和契約屆滿時，要求承租人返還租賃房屋回復原狀。但因房東有說若現有裝潢要留下，可全部留下，即可不用恢復承租租賃物時的原狀。

房東不能以民法第455條規定要求承租人返還房屋時，得保持現有裝潢現狀，承租人承租後若有花錢裝潢店面，乃屬於個人意願與房東無關，店面裝潢承租人有權將之拆除或是變賣，但承租人不能以民法第431條規定要求房東償還承租人相關有益費用。

因本案，當初店面租賃契約上並沒有載明不得轉租和頂讓，承租人可依民法第443條規定租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。也就是在店面租賃期間內，承租人有權可採取先將店面轉租給頂讓業者的變通做法，但若租賃期間所剩有限(如不到二年)，轉租接手經營業者可能要面臨在租賃期滿時，在頂讓金還沒回本下，店面有被房東收回的風險。

民法第431條　
承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。
承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。

民法第443條　
承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
民法第447條　
出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。
承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。

民法第455條租賃物之返還
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

如何高價頂讓出店面

為數不少的店面會要頂讓，原因不是沒賺錢，而是因為人手不足或是經營管理不順這二大問題，開店實務上，管理一間店面，要讓一間店面能順利運作，既要勞心又要勞力，若是長期處於人手不足或是經營管理不順狀態下，就很容易讓經營老闆覺得十分困擾且心煩，不想再繼續經營，這種有賺錢的店面要頂讓實在很可惜但也無可奈何。然這種有店底且會賺錢的店，如果像一般店面頂讓手法頂讓，頂讓價格當然不會很理想，畢竟頂店的人和讓店的人立場是相對立的，怎麼會相信讓店業者生意有多好，基礎店底打的有多棒的說法。

因此，這種有店底且會賺錢的店要頂讓，讓店業者就要準備好提供最近銷售一整年內營業數據資料，或是大批客戶群資料在手邊，且在頂讓合約中承諾約定，若所說月營業額未達到預期約定目標，就原價反還頂讓金，就可達到說服頂店接手者出高價來頂店的目的。

讓加盟店採以租代售風險可不低

加盟連鎖店如要頂讓，往往都會因加盟期間內，加盟分店會受加盟合約限制，不能私下頂讓加盟店面，然而有加盟連鎖店業者會技巧性地採取先「以租代售」，等加盟期間過後再移轉店面所有權的替代頂讓模式，迴避加盟合約限制。然用此種先簽訂租約後續再將租金轉作頭期款，因店面頂讓買賣雙方採此「以租代售」模式，風險可是不低，若生意好轉還是讓店賣主反悔，或買方因生意不好而不想買，交易中間過程極易產生店面頂讓爭議糾紛。

加盟店頂讓實務上採取「以租代售」模式，仍要店面頂讓買方願意配合讓店賣方才有可能，另雙方在頂讓金額給付方式及頂讓技術移轉的先後順序，仍須頂讓雙方達成共識才能執行。

頂讓店接觸頂讓仲介經驗談

頂讓仲介會告訴你讓店賣方，你這間店面裝潢落伍太舊了，如果要有人有意願接手頂讓經營，可能還要等一陣子，或是陸續有幾組人來詢問過,但價格就是嫌太高，說真的這間店雖靠捷運但人潮沒有在此聚集，營業狀況也不是很好，不如價格壓低一點,趁現在有人願意出價接手頂讓經營，就降點價趕緊讓給他，你不虧本還可有一筆現金在手，這種機會可要好好把握，反正就是不斷要你降低價格盤讓。

在聽聽看頂讓仲介會如何告訴頂店買方，這裡靠捷運商圈，接手頂下一定會賺，店面裝潢舊一點沒多大關係，地點好才是王道，日後賺比較多，況且這間店面業績目前也不錯，頂讓接手後就可馬上經營賺錢。

以上是我讓店接觸過頂讓仲介的經驗，頂讓仲介的手法其實很簡單就是要你先行簽委任約，然後再不斷要你讓店業者降低價格盤讓，如果你地點跟我一樣點不錯的話，我是靠捷運，自行刊頂讓店面廣告就好，是不需要去簽委任約，讓自己頂讓店面權益被綁死一個月。