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當初店面租賃契約上，並沒有載明不得轉租和頂讓店面，但現房東開出來的條件是不讓我頂讓店面 ，也不給我將店面轉租給別人，若現有裝潢不留下，就要恢復承租租賃物時的原狀；若現有裝潢要留下，可全部留下，不用恢復承租租賃物時的原狀。

但因為這家店從重新裝修好開幕，經營到今還不到二年，那意謂店面裝潢所花的本錢，根本無法回本，就要全部由房東坐享其成接收，房東此做法合法合理嗎?

阿甘回覆:
依民法第455條規定，房東的確可要求承租人在解約和契約屆滿時，要求承租人返還租賃房屋回復原狀。但因房東有說若現有裝潢要留下，可全部留下， 即可不用恢復承租租賃物時的原狀。

房東不能以民法第455條規定要求承租人返還房屋時，得保持現有裝潢現狀，承租人承租後若有花錢裝潢店面，乃屬於個人意願與房東無關，店面裝潢承租人有權將之拆除或是變賣，但承租人不能以民法第431條規定要求房東償還承租人相關有益費用。

因本案，當初店面租賃契約上並沒有載明不得轉租和頂讓，承租人可依民法第443條規定租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。也就是在店面租賃期間內，承租人有權可採取先將店面轉租給頂讓業者的變通做法，但若租賃期間所剩有限(如不到二年)，轉租接手經營業者可能要面臨在租賃期滿時，在頂讓金還沒回本下，店面有被房東收回的風險。

民法第431條　
承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。
承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。

民法第443條　
承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
民法第447條　
出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。
承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。


民法第455條 租賃物之返還
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。