頂讓店面易發生爭易糾紛的地方

開餐飲店加盟特色優勢及加盟應注意那些事項 --阿甘創業加盟網www.ican168.com提供 開餐飲店業創業市集--上萬筆加盟頂讓開店創業廠商資料供創業者比較參考由阿甘創業加盟網www.ican168.com提供
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頂讓店面因其租金與店面價值普遍不低,且具備營業效益等特性,頂店創業者在訂定頂讓契約轉租店面時應特別注意,轉承租店面這最常造成頂讓店面糾紛的遠因。

頂讓承租店面造成日後店面經營困擾及糾紛的有下列情況,頂讓租期過短的店面,就有面臨店面被店東收回的經營風險;若是頂讓或向二房東承租的店面,就得留意租約期限不要超過與大房東簽訂的租約期限,還有日後續租店面營業的可能性,以免到時店面被店東收回,之前所投資的裝潢和頂讓店面大部份都將泡湯了。若頂下的店是加盟連鎖型態,那就更應注意店面租約期限絕不能短於加盟期限,以免到時店面被店東收回,沒店面可經營,所投資的加盟費用因此化為流水。

另外阿甘創業加盟網提醒創業者開店商家特別是連鎖加盟業者,頂讓承租店面還應特別留意店面租約的內容,店面租約內容基本上應包括實際可使用範圍(有些是騎樓、後院、加蓋、增建,以及與其他住戶共同使用的範圍)、可營業項目、租金調漲的幅度、押金、承租方能否頂讓轉租,以及租約到期時,續約權益、提前解約時的違約金額度和返還店面時要到怎樣程度等,都是頂讓簽約或承租店面前必須和讓店業者與店面房東事前達成共識協議的地方。


以下是 開店商家& 
承租頂讓店面爭議糾紛 相關經營實務經驗知識 --阿甘創業加盟網提供 

租大樓外牆張貼大型廣告看板糾紛處理經驗談
 

租一大樓店面,另外也承租大樓的外牆,用來張貼大型廣告看板用,因是屬舊型大樓,且是同一房東所有,故並未設有管理委員會,其中有一住戶也是承租者,認為已影響室內採光照明, 要求我必須改善或者撤除廣告看板。我當場跟他說,他應該去找房東才對,是房東將房屋租給他,也是房東將大樓的外牆租給我刊廣告,我當然有使用權。

我詢問房東這件爭議糾紛要這麼解決,房東跟我說,大樓的外牆面不屬於房客承租使用範圍,因為租賃房屋契約內沒有提及房屋外牆那部份,你當然有使用權。然我詢問律師後卻是不一樣的講法,也轉告房東律師的看法,租賃契約文字內容雖沒有約定,然依法理、商業習慣,使用牆面如需另付費用或另租他人使用,依民法第四二一條規定,房東出租人應於出租時就應事先告知承租人,如此承租人的使用、收益才不會受到影響,所以應視該牆面屬承租人承租的使用範圍。房東聽後覺得有理便私下包一個紅包給予房客,企圖平息此爭議,果然該房客就沒在向我提出撤除廣告看板這件要求。

 
 

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(此照片與內文無關)

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分租店面水電瓦斯費公用部份是最常引起紛爭的導因

一般店面分租水電瓦斯公用費用部份是最常引起紛爭,所以建議同層分租店面,承租人最好採共同分攤水電瓦斯費公用部份費用,但由於每位開店營業店家租店者的用電量相差會很大,但卻要平均分攤費用。因此在簽約時,要留意租店合約中有無註記由所有承租人共同分攤水電瓦斯費公用部份條款約定,若無則請房東用附註方式清楚載明於租約上,如此由房東約定清楚處理水電瓦斯公用費用,不管新、舊租客,才會相安無事。

 阿甘創業加盟網提醒創業者開店商家特別是連鎖加盟業者,由於租店面營業水電費用通常會比一般住家高出許多,若是同層分租店面,建議分租開店營業店家採每戶配1個電錶,每戶獨立電錶計算,畢竟夏季與冬季電費計價不同,簽約時就應載明冬夏季的相關費用計價方式,事先約定清楚。租店營業者應時時留意自己所使用的水電、瓦斯電錶度數,若當期使用費用和用電度數有明顯上昇現象,或懷疑有不正常耗水耗電,或被人偷接電用水,可請水電師傅來店檢查。


 

 


租店面做生意如何減少紛爭經驗談

為避免誤租店面是產權不清或有紛爭店面,或遭人冒名頂替,最好訂約時要求房東出示身份證明和房屋所有權狀、完稅證明,若店面所有產權為公司、社團等法人機構,應由法人代表人簽約,或由委託代理人代理簽約。若是租金金額高或是長期租約,為免日後糾紛叢生,導致營業困擾,租約中應約定寫明提前解約之處理方式,並應採取公證

阿甘創業加盟網提醒創業者開店商家特別是連鎖加盟業者,若店面房租支出要列帳報稅,須將繳納租賃所得稅事先與房東約定清楚,確認稅金有無含在租金內,並應注意若有店面要分租、轉租頂讓或共同承租的情事發生,須房東同意或允諾的情事時,要記得不僅僅要有房東口頭承諾而已,務必要取得白底黑字寫明的書面文字約定,以做為預防未來租屋糾紛發生及責任認定的判斷準則。



 
 

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頂讓店辦理轉租先後程序建議是先終止之前的店面租約


開店創業
 租店做生意若擔心日後生意不好又不得頂讓或部份轉租這問題,得留意在與房東所簽租屋合約中,是否有加註不得頂讓轉租條款,若有則建議刪除;租屋合約若未提及可頂讓轉租條款,承租方又擅自頂讓轉租給他人,還是屬違約。因此頂讓轉租前一定要取得房東同意,才可頂讓換約轉租。然若能向房東爭取到在租屋合約中,註明允許房客可頂讓轉租條款,那當然是最好,那麼房客在合約期間內進行頂讓轉租是絕對是合法的。

依民法第443條規定,承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。再依民法第444條規定,承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。所以店面轉讓承接頂讓的承租人在租屋期間,有將店面毀損、破壞,讓店承租人還是要負賠償責任以及相關修繕費用。

阿甘創業加盟網提醒創業者開店商家特別是連鎖加盟業者,頂讓店若要進行轉租,務必要先經得房東出租人同意,頂讓轉租辦理程序建議是先終止之前的店面租約,承接頂讓之後的租客再和房房東出租人重簽定新合約,這樣對頂店者和讓店者都會較有保障。

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