財政部發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」
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財政部發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」,供徵納雙方遵循。

房地合一課徵所得稅申報作業要點交易日、取得日及持有期間認定重點如下:

(一) 房屋、土地「交易日」及「取得日」之認定,原則以完成所有權移轉登記日為準。另配合其他法令及實務作業為例外規定,例如:
1. 因強制執行交易者,按領得權利移轉證書之日認定。
2. 交易屬無法辦理建物所有權登記之房屋(如違章建築),以訂定買賣契約日認定。

(二) 房屋、土地「持有期間」之計算,以自房屋、土地取得之日起算至交易之日止為原則。另對個人因繼承或受遺贈等取得房地情形為例外規定,例如:
1. 因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地,得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算。
2. 適用自住房屋、土地租稅優惠時,個人、配偶及未成年子女應符合於該房地辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年之條件,如該房地係因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得者,得再加計被繼承人、遺贈人或配偶持有該房地且符合自住條件之期間。

(三) 個人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因素而有分居情形,符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額條件者,得個別認定自住房屋、土地交易前6年未曾適用優惠規定之條件。

(四) 適用新制之房屋、土地交易損失僅得減除新制房屋、土地交易所得,不得與舊制互為減除。

(五) 適用自住房屋、土地重購退稅或扣抵時,個人或其配偶、未成年子女應於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用;如以配偶之一方名義出售自住房地,並以配偶之他方名義重購者,亦得適用。

(六) 個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋,出售該自建或取得之房屋,依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間,得將拆除之自住房屋持有期間合併計算,得併計之期間,應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。

房地合一課徵所得稅申報作業要點取得成本及費用認定重點如下:

房屋、土地交易所得計算方式如下:
(一)出價取得:
房屋、土地交易所得=交易時成交價額-原始取得成本-因取得、改良及移轉而支付之費用
(二)繼承或受贈取得:
房屋、土地交易所得=交易時成交價額-繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值-因取得、改良及移轉而支付之費用

1. 取得成本:買賣取得者,以成交價額為準。另下列支出經提示證明文件,亦得包含於成本中減除:
(1) 購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等),以及房屋、土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息。
(2) 取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

2. 費用:如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等交易房屋、土地所支付之必要費用等,但不包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。個人未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額5%者,稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。


房地合一課徵所得稅申報作業要點營利事業房屋、土地交易所得計算認定重點如下:

依營利事業之總機構在中華民國境內、境外,分別規定其房屋、土地交易所得計算及申報方式。總機構在中華民國境外之營利事業,交易境外公司股權符合本法第24條之5第4項規定應適用新制課稅規定,於第20點明定其股權持有期間、持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方式及應檢附證明文件等規定。

下載: 
新聞稿附件房地合一申報要點.doc
  資料來源::財政部國稅局
房地合一課徵所得稅制度簡表
  資料來源::財政部國稅局

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提醒總機構在中華民國境內之營利事業創業者開店商家特別是連鎖加盟業者,房地合一課徵所得稅制度其房屋、土地交易所得額為正數者,於減除該筆交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅,餘額為負數者,以零計算;其交易所得額為負數者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。

當年度交易二筆以上之房屋、土地者,應按前目規定逐筆計算交易所得額及減除該筆交易之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅或自營利事業所得額中減除。。

 

相關法律條文

房地合一課徵所得稅申報作業要點營利事業房屋、土地交易所得計算

十九、 營利事業依本法第二十四條之五規定計算房屋、土地交易所得,應依本法及營利事業所得稅查核準則規定辦理,且不得減除依土地稅法規定繳納之土地增值稅,其計算及申報方式如下:
(一)總機構在中華民國境內之營利事業:
1.其房屋、土地交易所得額為正數者,於減除該筆交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅,餘額為負數者,以零計算;其交易所得額為負數者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。
2.當年度交易二筆以上之房屋、土地者,應按前目規定逐筆計算交易所得額及減除該筆交易之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅或自營利事業所得額中減除。
(二)總機構在中華民國境外之營利事業:
1.其房屋、土地交易所得額為正數者,於減除該筆交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,依規定稅率計算應納稅額;餘額為負數者,以零計算;其交易所得額為負數者,不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除。
2.當年度交易二筆以上之房屋、土地者,應按前目規定逐筆計算交易所得額及減除該筆交易之土地漲價總數額後之餘額,其交易所得額為負數者,得自適用相同稅率交易計算之餘額中減除,減除不足者,得自適用不同稅率交易計算之餘額中減除,依規定稅率計算應納稅額,惟不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除。
3.該營利事業在中華民國境內有固定營業場所者,由固定營業場所分開計算應納稅額,合併報繳;其在中華民國境內無固定營業場所者,由營業代理人或其委託之代理人向房屋、土地所在地稽徵機關代為申報納稅。

 

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二十、 總機構在中華民國境外之營利事業依本法第二十四條之五第四項規定交易境外公司股權,其股權持有期間、持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方式及應檢附之證明文件如下:

(一)股權持有期間應以股權移轉登記日為準;無從查考時,稽徵機關應依買賣契約或查得資料認定。
(二)持有股權比例之認定,指直接或間接持有該境外公司有表決權之股份或資本額,超過其已發行有表決權之股份總數或資本總額百分之五十以上。
(三)境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值之認定,指交易時中華民國境內房屋、土地之時價占該境外公司全部股權時價之比例。
(四)該股權交易之所得,按出售股權收入減除其成本、費用或損失計算,並於申報股權交易所得額時,檢附下列計算股權交易所得之證明文件:
1.股權轉讓前、後之境外公司股權登記資料、股權結構圖、被交易之境外公司與直接或間接持有中華民國境內房屋、土地之境內公司相關年度財務報表。
2.股權轉讓合約及中華民國境內房屋、土地與境外公司全部股權時價之評價報告(外文文件應附中譯本)。
3.股權轉讓交易之相關成本、費用等資料。
4.其他足資證明文件。

以下資料來源::財政部國稅局 新聞稿

訂定「房地合一課徵所得稅申報作業要點」

配合房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)將自105年1月1日起施行,財政部於今(21)日發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」(以下簡稱本要點),供徵納雙方遵循。


財政部表示,自105年1月1日起,個人及營利事業有所得稅法(以下簡稱本法)第4條之4規定之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)交易所得,應按新制申報所得稅。為利實務執行,該部特訂定本要點,規範新制相關所得計算及申報作業規定,共分為總則、交易日、取得日及持有期間、個人房屋、土地交易所得計算及相關調整、營利事業房屋、土地交易所得計算及附則等5大部分,計21點(詳附件)。重點如下:

一、 總則
個人及營利事業自105年1月1日起交易下列房屋、土地應適用本要點規定課徵所得稅:(一)103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地;(二)105年1月1日以後取得之房屋、土地。另個人交易105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權,亦有本要點之適用。
二、 交易日、取得日及持有期間
(一) 房屋、土地「交易日」及「取得日」之認定,原則以完成所有權移轉登記日為準。另配合其他法令及實務作業為例外規定,例如:
1. 因強制執行交易者,按領得權利移轉證書之日認定。
2. 交易屬無法辦理建物所有權登記之房屋(如違章建築),以訂定買賣契約日認定。
(二) 房屋、土地「持有期間」之計算,以自房屋、土地取得之日起算至交易之日止為原則。另對個人因繼承或受遺贈等取得房地情形為例外規定,例如:
1. 因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地,得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算。
2. 適用自住房屋、土地租稅優惠時,個人、配偶及未成年子女應符合於該房地辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年之條件,如該房地係因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得者,得再加計被繼承人、遺贈人或配偶持有該房地且符合自住條件之期間。

三、 個人房屋、土地交易所得計算及相關調整

(一) 個人交易房屋、土地,不論有無應納稅額,均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內申報納稅。
1. 居住者:向戶籍所在地稽徵機關辦理。
2. 非居住者:向房屋、土地所在地稽徵機關辦理。
3. 交易之房屋、土地屬信託財產者,得由受託人代為申報。

(二) 個人房屋、土地交易所得之計算,以成交價額減除房地取得成本(出價取得者)及因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。取得成本及費用認定如下:
1. 取得成本:買賣取得者,以成交價額為準。另下列支出經提示證明文件,亦得包含於成本中減除:
(1) 購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等),以及房屋、土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息。
(2) 取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。
2. 費用:如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等交易房屋、土地所支付之必要費用等,但不包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。個人未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額5%者,稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。
(三) 個人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因素而有分居情形,符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額條件者,得個別認定自住房屋、土地交易前6年未曾適用優惠規定之條件。
(四) 適用新制之房屋、土地交易損失僅得減除新制房屋、土地交易所得,不得與舊制互為減除。
(五) 適用自住房屋、土地重購退稅或扣抵時,個人或其配偶、未成年子女應於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用;如以配偶之一方名義出售自住房地,並以配偶之他方名義重購者,亦得適用。

四、 營利事業房屋、土地交易所得計算
依營利事業之總機構在中華民國境內、境外,分別規定其房屋、土地交易所得計算及申報方式。總機構在中華民國境外之營利事業,交易境外公司股權符合本法第24條之5第4項規定應適用新制課稅規定,於第20點明定其股權持有期間、持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方式及應檢附證明文件等規定。

五、 附則
個人逾期繳納房屋、土地交易所得應納稅額,應依規定加徵滯納金及移送強制執行。
  財政部說明,房地合一課徵所得稅制度是我國稅制改革上之重要里程碑,所增加稅收將用於住宅政策及長期照顧服務支出,逐步落實居住正義並改善貧富差距。該部已成立「推動房地合一稅制改革作業小組」積極推動,除發布本要點外,亦將儘速研訂模擬問答(Q&A)、作業手冊及申報書表並對外辦理多場講習會,加強宣導,俾利新制於105年1月1日順利上路。
附「房地合一課徵所得稅申報作業要點」。

下載: 新聞稿附件房地合一申報要點.doc

以上資料來源:財政部國稅局 新聞稿

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房地合一課徵所得稅制度之稅法修正案業經總統公布

總統105年6月24日公布建立房地合一課徵所得稅制度之「所得稅法」部分條文修正案及「特種貨物及勞務稅條例」第6條之1修正案,將自105年1月1日起施行,新稅制有關營利事業部分大致與現制相同,至個人部分重點如下(課稅制度內容詳附表): 
一、課稅範圍 
(一)105年1月1日以後取得之房地。 
(二)103年1月1日之次日以後取得之房地,且持有期間在2年以內。至繼承或受遺贈取得者,得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。 
二、稅基(課稅所得) 
以房地收入減除成本、費用所計算之所得額,再減除依土地稅法計算之土地漲價總數額之餘額做為稅基。 
三、稅率(中華民國境內居住者適用) 
 (一)持有1年以內房地交易所得稅稅率訂為45%;另持有超過1年而在2年以內者,稅率訂為35%。 
 (二)持有超過2年在10年以內房地交易所得稅稅率訂為20%;持有期間超過10年稅率訂為15%。 
 (三)個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素,出售持有期間在2年以內之房屋、土地,及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內興建完成並銷售該房屋、土地者,其所得適用20%稅率。 
(四)繼承或受遺贈取得之房屋、土地,繼承人或受遺贈人出售該房屋、土地,得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。 
四、自用住宅優惠 
(一)減免稅優惠 
1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。 
2.課稅所得在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵。 
3.6年內以適用1次為限。 
4.繼承或受遺贈取得之房屋、土地,繼承人或受遺贈人出售該房屋、土地,得將被繼承人或遺贈人持有且符合自用住宅條件之期間合併計算。 
(二)重購優惠 
1.個人重購自用住宅,小屋換大屋(以金額區分)得全額退稅或扣抵,至大屋換小屋亦得按出售價格比例退稅或扣抵。 
2.於重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。 
五、配套措施 
(一)增加之稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出。 
(二)特種貨物及勞務稅不動產部分自105年1月1日停徵。 
(三)土地增值稅維持現制,漲價總數額自房地交易所得中減除。 
  財政部說明,本次房地合一課徵所得稅制度之建立,可使不動產稅制合理透明,所增加稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出,逐步落實居住正義、改善貧富差距,合理配置社會資源,是我國稅制改革上之重要里程碑,適度回應社會上對租稅公平及縮小貧富差距之呼聲,落實有所得就要課稅之精神。 
  財政部指出,房地合一課稅制度將自105年1月1日起施行,該部已成立「推動房地合一稅制改革作業小組」,下設法規組、稽徵作業組、訓練及宣導組及資訊組,將儘速研訂相關子法規、作業手冊及申報書表,並加強宣導,俾利新制上路。 

以上資料來源:財政部國稅局 新聞稿

立法院三讀通過房地合一稅制改革稅法修正草案

立法院第8屆第7會期第15次會議105年6月5日三讀通過房地合一稅制改革之「所得稅法」部分條文修正草案及「特種貨物及勞務稅條例」第6條之1修正草案,經 總統公布後,將自明(105)年1月1日起開始施行。財政部特別感謝行政院之指導與協助、立法院各黨團支持及各界在法案草擬過程中提供寶貴意見。 


財政部表示,現行房屋、土地交易分開課稅,土地按公告現值計徵土地增值稅,不再課徵所得稅;房屋絶大多數按房屋評定現值計徵所得稅,致稅負偏低,且與國際稅制不一致,為建立合理透明稅制,該部自去(103)年起積極研議房地合一課稅制度,為廣泛徵詢各界意見,先後在北、中、南分別舉辦多場公聽會,並二度辦理問卷調查,在綜整各界意見後,研擬房地合一課徵所得稅(新制)之稅改方案,輔以特種貨物及勞務稅(以下簡稱特銷稅)不動產部分轉型,並配套將所增加稅收用於住宅政策及長期照顧,以維護居住正義、改善貧富差距及合理配置社會資源。 
  

上開修正草案經行政院104年5月21日函送立法院審議,立法院於同年月29日第8屆第7會期第14次會議決議逕付二讀,同年6月4日立法院朝野黨團協商,除增(修)訂下列規定外,均照行政院版本通過(詳細請參見附表): 
一、為免個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素,出售持有期間在2年以內之房屋、土地,及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內興建完成並銷售該房屋、土地者,其所得適用20%稅率。 

 

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(此照片與內文無關)


二、繼承或受遺贈取得之房屋、土地,繼承人或受遺贈人出售該房屋、土地,得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。 
三、本修法案之稅課收入用途,修正為用於住宅政策及長期照顧服務支出。

財政部特別說明,適用新制之自用住宅,民眾因換屋而出售者,如係以小屋換大屋(以金額區分),得全額退稅或扣抵;如以大屋換小屋,則得按出售價格比例退稅或扣抵;此外,出售後未再購屋,雖無重購退稅之適用,其交易所得4百萬元以下免稅,超過4百萬元部分,按10%優惠稅率課稅。也就是對自用住宅而言,新制較現制更為優惠,此一規劃係為照顧民眾住的需求,以落實居住正義。 
  

另本次稅改輔以下列配套措施,有助於改善貧富差距、不動產相關產業健全發展,並避免重複課稅,使土地增值稅優惠不受影響: 
一、增加之稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出。 
二、特銷稅不動產部分同日停徵。 
三、土地增值稅維持現制,漲價總數額得自房地交易所得中減除。 
  財政部指出,房地合一相關之所得稅法及特銷稅條例修正案,今日經立法院三讀通過,該部將儘速修訂相關子法規並積極進行後續稽徵作業之規劃,俾利該制順利於明年1月1日上路。 
以上資料來源:財政部國稅局 新聞稿

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