頂讓店面殺價必殺技 @ 阿甘創業加盟網部落格

頂讓店面殺價必殺技

必殺技1 預做功課，多蒐集頂讓價格情資

頂讓店面買家在看店面議價前，不妨事先多詢問該行業頂讓價格。

必殺技2 出價測試以了解頂讓店面業主退讓空間

為求頂店不吃虧，頂讓店面買家一定要沉住氣，切記第一次的出價，要由頂讓店面賣家或是頂讓仲介來出價，而不是由你買家主動提出，才有機會由議價中縮小買賣差距。

必殺技3 ，積極議價，探得頂讓店面賣家的價格底限。

當議價階段，賣方若沒有主動降價，頂讓店面買家不妨採取「誠懇談判，積極議價」的態度，一步步縮小買賣出價之間的差距，以探得頂讓店面賣家的價格底限。

必殺技4 態度該軟就軟該硬就硬，慢慢磨絕對有助於殺價

至於該如何議價，才可能壓低頂讓金？態度適時強硬，會有助於壓低頂讓金，有時候不妨壓低身段，如果發現頂讓店面賣家業主對於這家店有感情，有時候議價採用感性的訴求，會比較易打動頂讓店面賣家。採取「哀兵示弱」，向業主表明自己真的很有誠意和喜歡這間店面，但所籌資金就還差一點點，希望業主可以幫忙一下。

頂讓店一般來講，只要頂讓店面買家事先盤算好自身能力，設定好頂讓金額和租金上限，有耐心沉住氣與頂讓店面賣家業主「慢慢磨」，大部份都可殺價砍到較低的價格成交。

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(此照片與內文無關)

頂讓店面買賣雙方立場不同，當然頂讓店買家希望頂買的越便宜越好，頂讓店賣家是盡量賣得越高越好，為求頂店不吃虧保險起見，建議頂讓店買家先去頂讓店面的門口蹲點長時間觀查了解來店的客戶消費狀況營業額和一天營業時間多長需要請多少員工才可以運作那家自己統計每月營業額再扣除固定成本和變動成本就可以大概得知有沒有賺(若有比去上班差不多或是還少)。

頂讓店賣家老闆提供營收資料會有些誇大營收和隱瞞問題，因此參考就好。基本上，一家店真的很賺錢，就算老闆分身乏術，也可以請人代顧店，因此基本上會將店面頂讓不外乎虧損或者是扣掉所有成本後，等於花時間賺薪水錢做白工而已，會賺錢的店面有誰會頂讓，又有誰會將一金雞母往外推，道理相同嘛?

頂讓店若每月純獲利若達10萬元，頂讓價格開100萬，1年內可回本，頂讓店賣家開價就很合理，甚至還可以更高些。如果頂讓店沒有獲利，一般行情估算頂讓價大約開新店價格的 3/1 ~ 4/1連店內所有設備(看新舊) 供要頂讓店創業開店者參考。

頂讓店面實務上，營收報表與帳面上要作假必不困難，有些讓店店家營收報表與帳面上有著漂亮的盈餘數據，但其實卻是處於虧損狀態下，但這一點卻是沒有開店經驗者外行人不易察覺的，所以在頂店時，越是漂亮的報表與營收，越可能有問題！千萬別讓假報表與假營收數據沖昏頭，應注意報表與帳面上數據是否實在。

天下沒有白吃的晚餐，越是美好的事物，往往陷阱就越多！頂讓店面亦然，因此在承接頂店簽約或付訂金前，應要確實去店內做多次不同時段的消費評估調查，以確定此店面之營運業績正如讓店業者所提的營收報表或是說法那麼漂亮。若是自己沒能力分辨真假，務必要詢問同業較有開店經驗者，避免一些無謂的頂讓風險。

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頂讓店面應知實務經驗

1.頂店不吃虧

2.頂店吃大虧實務經驗談

3.加盟店禁止頂讓

4.如何以好價錢讓出店面

5.讓店價格要怎麼訂

6.頂讓店找仲介經驗談

頂讓店業者不僅要傾聽買賣對方的聲音外，還要學習正確地觀看對方的肢體語言，從中觀察買賣對方的舉動有無成交意願。

以下2種常見肢體語言，可協助你判斷頂讓買賣業者有無頂讓店成交意願：
眼神所在會傳遞給出很多訊息，例如頂讓買賣對方在聽話時雖面向於你，但是眼神卻游移不定，或是不自覺地看向遠處，那表示對於這筆生意的興趣不是很高，但若是眼神焦點集中於你，或是不自覺地在店內觀看生財設備，那表示他對你這家店的興趣很高。

有些頂讓店業者會一邊聽一邊記筆記，這麼做代表他有在認真聽，另一方面也表示他對你這家店很有興趣。不過，如果他一直埋頭做筆記，雙手停不下來，事後又沒有任何針對頂讓價格的提問，那意謂頂讓接手意願也不是很高，只是問問或收集資訊可能性會較高些。

決定店面頂讓價格的高低，最大影響因素，是讓頂讓買家覺得有利可圖(生意的好壞)，不是設備裝潢多高級，也不是地點好壞頂讓店者，一般開店經營業者大都沒有損益平衡表但若能提出實際的營業數據當取信證明，除非是你開的店生意好到常有排隊等候人潮，不是只一味用嘴在說他的店生意有多麼好，強調店底基礎打的有多好，顧客有多少，該地段有多好..等等，就要讓頂讓店的買家相信該店就是一家有利可圖會賺錢的店，是非常不易達成的。若能提出最近銷售一整年內的營收數據當取信證明，且也在當地建立不錯的商譽和口碑，如此才能將店面頂讓議價拉高，說服頂店接手者願意出高價來將店面盤頂下來。

如果是經營3年以上的店面要頂讓，最好明白告知承諾技術轉移和上游供應轉移，如果你要頂讓出的店是加盟店的話，最好把承接加盟優勢簡述，這可會增加頂讓買家的頂讓意願。最後給店面頂讓出賣人一建議，千萬不要因為時間緊迫要讓出店面，就忽略頂讓需要注意的種種問題及事項。

不到一年前開一家咖啡店，投資裝潢花了100萬，生財設備共花了50萬，有一經營咖啡店同業業者要頂讓，請問裝潢+生財設備應為多少才貼近市場行情價 ??

市場頂讓裝潢價殘值和生財設備殘值，行情估算約如下 :

一年裝潢價殘值:100萬 x 30%=3 0 萬 (一年內同業裝潢要頂，可抓個三成左右，如不是同業因為陳列隔局或風格可能不同，估算一至二成算是高標，但如使用過3年以上老舊過時的裝潢就不用談殘值了)

生財設備殘值: 50萬 x 50%=25 萬 (一年內約五成，二年內且外觀和功能狀況都不錯，原價估算四成，若外觀狀況稍差原價估算三~四成之間，如是使用二年以上生財器具功能狀況都不錯，那就估個一至二成之間)

一年裝潢殘值 + 一年內生財設備殘值 =30+25=55萬
也就是說開店裝潢和生財設備共花150萬，一年內如頂讓與他人，裝潢 +生財設備價值只剩下55萬價值，店家帳面價值立即損失 95萬。

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頂讓簽約內容和過程注意事項

1.商業登記及稅務登記變更轉移

2.智慧財產權(包含加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移)

3.生財器具及營業設備轉移

4.店面使用權轉移

5.債權、債務轉移

最近看到住家附近有一家店要頂讓，地點很好，看店洽談後，讓店業主說他有以店名跟銀行貸款。辦理點交移接，營利事業登記的負責人和名稱雖有更名，招牌名稱也有換過，但我還是很擔心此貸款債務會不會就因頂讓店面就轉移到我身上?

頂讓店面移轉營利事業登記絕對不可以只辦負責人轉換，若只辦負責人轉換，銀行會認為你是他這家店的新負責人，你就要承擔起這筆貸款債務，最好是要求讓店業主先將銀行貸款付清！你再行接手頂讓！保險起見，亦要讓店業主自己去做廢營利事業登記，你則自己用全新的名稱去申辦一全新營利事業登記，如此，就算讓店業主沒有將銀行貸款付清，因地址相同，但店名和營利事業登記已全部更換，你日後只會一直收到銀行催收款信，而貸款債務就和你完全沒有關聯了。