如何挑選一最合適的店面接手頂讓經營

頂讓店面創業的最大好處,就是一切東西都是現成的,所需投入開辦資金會比新開店低很多,因此頂讓店面的確是 一不錯的開店創業選擇,下列有一些頂讓店面Know-How及經驗,可幫助有意頂讓店面開店創業者思考如何從眾多頂讓店面中,挑選出一具備強勢的競爭力,最有錢途的店點頂讓接手經營。

首先須要先徹底瞭解自身開店行業的經營特色,確立目標主客群及市場定位為何,再從多家讓店店家中,在考慮不超出頂讓總預算下,挑選目標客群聚集且人潮最多的店點,當做為接手經營第一首選,這樣做才有可能運用頂讓店點的優勢,在眾多大小同業品牌市場飽和競爭下,有機可乘盡速切入市場,重新分配市場佔有率,以求在當地商圈佔有一席之地。

頂讓店點開店經營最主要的是要有源源不斷的消費族群客源,再說你頂讓店面營業不就是要開店賺錢,頂讓店面實務上,影響頂讓店面成敗關鍵因素最大二因素,一是在商店本身立地條件好且商圈地點和週圍客情十分合適。另一關鍵因素是該行業有深厚的經驗,故能較輕易從觀察店面營業情況,得知可能問題所在,接手後也可立即改善,提昇競爭力。



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因此採用頂讓店面模式開店創業第一步應該是做一營業估算,你可去要頂讓店點前站崗算人頭(最好親自花時間在假日非假日,營運尖峰和離峰時段,都親自去頂讓店面前蹲點數人頭),從可能客源人數估算營業額和參考讓店業者所提供的消費額去預估可能的日營業額,日營業額扣除租金,再扣除食材成本後,乘以三十天再去扣除一個月的基本管銷成本人事、和外加(水電瓦斯清潔費)等費用,如扣除後還有利潤空間表示可接手經營,但假如沒有利潤空間或是趨近沒利潤,那你幹嘛還考慮要頂讓這一家店。



還有一點頂讓店面開店創業者千萬要記住,讓店業者的話只要聽聽當做參考就好,是不能輕易相信的,因為,頂店者和讓店者是對立的,頂店者的心態是頂讓店面價格盡量壓低,而讓店者的心態是頂讓店面價格盡量拉高,讓店業者當然會好話說盡,也會把一些不利的因素隱瞞不告訴你。所以事前做好頂讓店點評估調查適不適合,才是頂讓店創業成敗的最大關鍵,絕對不是頂讓金額高低和地點租金高低。

請參考 全省開店行業營業收支統計
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大多數頂讓店面並不只是單純指在店面使用權生財器具及營業設備轉移登記而已,頂讓店面可能還包括所有生財器具及營業設備轉移加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移和顧客資料。

生財器具及營業設備轉移部份,最好在頂讓合約裡附註設備清單,以便移交時雙方清點點收但一般加盟連鎖店商標使用權是不包括在其內,因為權利金是由加盟品牌總部收取的,不是由讓店業者收取的,除非當初讓店業者與加盟總部所簽加盟合約上有不禁止商標使用權頂讓條款,或是讓店業者已取得加盟總部書面同意文件,承諾可以頂讓(一般而言加盟合約上都有禁止商標使用權頂讓條款)因此加盟連鎖店商標使用權是除外的,若是要另設商標不加盟,當然就免付加盟權利金


針對點交生財設備器具的重點是當你在價格談妥付定金後,設備要防止被變換掉包或被拿走。 所以,當簽頂讓合約的時候,一定要記得要列出內生財設備器具載品名數量,確認生財設備器具之使用狀況,確認生財設備器具的保證書及維修廠商資料。
另外原出租人押在房東的押金(保證金)是否要包括在頂讓金中,在頂讓合約上也需要約定清楚若還有技術移轉頂讓合約上亦需要約定清楚某某到期日前要全部完成傳授轉移



若有包括購買顧客資料(含有客戶姓名、聯絡電話、聯絡地址、出生日期或消費記錄等),那麼在要簽頂讓合約時,務必要強調一點顧客資料限定只有一份,原經營讓店業者不得 有保留副本或電腦檔案之行為,並且要明確定出違約時的賠償金額及條款,且要將這條款詳細列入頂讓合約內,成為頂讓合約的要件,以約束原經營讓店業者出現二賣、三賣顧客資料或者是原店主另開一家店,回過頭來拉走舊客戶的情形發生

絕大多數店面頂讓是讓店原業主所擁有之一切債權、債務,水電瓦斯費用、頂讓前員工的人事費用、積欠供貨廠商的原物料貨款費用和耗材費用,積欠稅務和罰款罰單皆是由讓店原業主負責繳清且自頂讓承接日起與頂店業者完全無關。因此頂讓店面在簽頂讓合約前,雙方應就讓店原經營業主所擁有之一切債權、債務做一商談,且在頂讓合約中用文字約定清楚,以確保頂店者的權益。

請參考頂讓店要辦那些變更
1.商業登記及稅務登記變更轉移
2.智慧財產權(包含加盟變更轉移或商標、專利、技術變更轉移)
3.生財器具及營業設備轉移
4.店面使用權轉移
5.
債權、債務轉移
 

 

 


決定採取頂讓店面模式創業及搜集到頂讓店面資訊後,可用下列頂讓店面創業檢核表來協助你從眾多頂讓店面中,挑選出一具備強勢競爭力,最有錢途的店面接手頂讓經營: 
頂讓店面創業檢核表

目的:
 藉此診斷檢核表,提醒頂店者已發生過的頂店風險案例及建議做法。

做法:
1.使用說明:根據題目問答選擇在有/沒有( 口 ) 內打勾;即可。
2.如( 口沒有)處內有打勾,打勾選項處,阿甘建議頂店者應先行改善或做好後,再與讓店者約談頂讓事誼。
3.如有任何疑問請 留言給阿甘   
4.相關頂讓店面資訊請看
阿甘創業加盟網首頁左邊選項內 > 創業加盟交流 > 經營管理討論 >頂讓店面討論
阿甘創業加盟網首頁左邊選項內 > 要頂要讓店面> 頂讓統計分析

檢查事項:

一.
觀察環境
 1.多次不同時段觀察頂讓店面經營狀況....................................有/沒有
 2.觀察頂讓店面商圈人潮屬性....................................................有/沒有
 3.觀察頂讓店面附近同業的營業狀態........................................有/沒有
 4.觀察頂讓店面同條街上商家的營業狀態................................有/沒有
 5.觀察頂讓店內裝潢是否適宜要經營的行業............................有/沒有
 6.觀察頂讓店面商圈人潮的流動方向........................................有/沒有
 7.觀察頂讓店面房東人品............................................................有/沒有
 8.觀察頂讓店面結構有無違建................................................... 有/沒有

二.蒐集資訊
1.蒐集欲經營行業及附近店租行情.............................................有/沒有
2.訪談相鄰店家.............................................................................有/沒有
3.蒐集分析店面所在地的優劣勢.................................................有/沒有
4.蒐集附近重大工程商圈商城即將施工或完工資訊.................有/沒有
5.蒐集店面所在地及附近淹水紀錄和因由.................................有/沒有
6.蒐集頂讓店面行情.....................................................................有/沒有
7.蒐集現在營業額及預估未來可能成長空間.............................有/沒有
8.向有經驗前輩及專家請益.........................................................有/沒有
 

三.判斷評估
1.商圈特性是否符合營業內容.....................................................有/沒有
2.估算店面裝潢設備整理還要投入多少金額.............................有/沒有
3.評估是否要更換店名.................................................................有/沒有
4.評估接手後能否提出提升業績的改進方案或做法.................有/沒有 

四.租約洽談
1.洽談租賃期間..............................................................................有/沒有
2.
洽談轉租條款..............................................................................有/沒有
3.
洽談租押金收取方式與收取日..................................................有/沒有
4.
洽談改裝店面復原問題..........................................................有/沒有
5.
洽談設立公司行號約定..............................................................有/沒有
6.
洽談房屋稅、地價稅、租賃所得稅等稅付權責......................有/沒有
7.
洽談調整房租和漲幅約定..........................................................有/沒有
8.
洽談公共安全條款......................................................................有/沒有
9.
洽談水電瓦斯費起止點..............................................................有/沒有
10.
洽談領取天災損毀補償費責任歸屬........................................有/沒有
11.洽談房屋修繕責任劃分............................................................有/沒有
12.洽談未到期的解約條款及保障房客條款................................有/沒有
13.
洽談因天災所造成臨時解約條款............................................有/沒有
14.
洽談租約到期的解約條款........................................................有/沒有
15.
洽談租賃雙方違約條款............................................................有/沒有
16.
洽談優先承租權條款................................................................有/沒有
17.
洽談懸掛招牌地點及規定........................................................有/沒有
18.洽談請求房東給予免費裝修期................................................有/沒有
19.
洽談通知條款............................................................................有/沒有
20.洽談租約公證............................................................................有/沒有


五.
頂讓合約洽談
1.
洽談轉讓成交金額及付款方式..................................................有/沒有
2
.轉讓
設備交接清單並拍照存證..................................................有/沒有
3.
洽談店主技術訓練輔導經驗傳授約定......................................有/沒有
4.
洽談顧客資料轉移及移交約定..................................................有/沒有
5.店面順利轉移
約定......................................................................有/沒有
6.商標及其他權利轉移約定..........................................................有/沒有
7.洽談頂讓雙方違約約定..............................................................有/沒有
8.店面貸款及欠帳責任劃分..........................................................有/沒有
9.洽談供貨廠商及維修廠商資訊的轉移及交接方式..................有/沒有
10.考慮是否要付對方定金
............................................................有/沒有

六.查證資料
1. 調閱欲租店面土地暨建物謄本.................................................有/沒有
2. 確認房屋產權為房東所有且核對房東身分.
............................有/沒有
3. 確認房東承諾使用面積和權狀標明面積一樣
.........................有/沒有
4
. 確認該棟大樓管理公約責任歸屬及規定.................................有/沒有
5. 查證設立公司行號符合該區土地使用分區規則.....................有/沒有
6. 確認店面商標有無註冊及註冊所有權人.................................有/沒有
7. 確認店面負責人身分.................................................................有/沒有
8. 確認有多少禮卷折價卷或任何促銷卷流落在外.....................有/沒有
9. 若公司行號為合夥制需確認合夥人意願.................................有/沒有


七.簽約執行
1.簽約前應仔細審閱合約書條文內容..........................................有/沒有
2.重新與房東簽約..........................................................................有/沒有
3.重新申請營利事業登記證..........................................................有/沒有
4.規劃重新開幕及促銷宣傳活動..................................................有/沒有
5.事先規劃工作及人力配置..........................................................有/沒有
6.合約附註塗改與騎縫處加蓋雙方印章,以示經雙方確認......有/沒有

最後提醒頂讓開店創業者最好捫心自問,你有沒有發覺這家店的真正會導致頂讓的問題所在?如果對方現在都已經做不好,那你接手後,憑什麼要將店面經營的比原店主前手好?如果以上二個問題,有一是不知或是否定的解答,那麼勸你暫時先放棄頂讓這家店面,千萬不要簽下頂讓合約

 

頂讓店面接手經營後要做的第一件事 


一般會要頂讓的店多半生意都不是太好 或是不會賺錢的店!若原讓店店面獲利就不穩定或不太好,那就要儘快找出原有店面營運缺失所在且應立即開始著手 改善修正。對以往來店消費顧客以開幕名義寄發折價券或優惠券 ,期盼藉此拉回原有顧客也藉重新開幕名義告知消費大眾此店家換人經營,吸引新客上門消費。

若原讓店店面獲利很穩定,那就不建議做大幅變動,先維持原有店面各種行銷活動及運作方式,對原有老主顧進行促銷回流的活動即可。頂店業者在此階段應針對原有關鍵專業技術移轉及店面運作流程,儘快詳細瞭解及步上軌道 ,等店內人事物及營運運作都完全熟悉上手後,再推新行銷活動,以期盼再擴增營收。

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