開店創業加盟如何挑選店點- 建管處餐廳違反建築法共罰30萬若未改善將斷水電-創業開店經營管理知識庫
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建管處餐廳違反建築法共罰30萬若未改善將斷水電

台北市建管處原核准用途1樓為店舖、2樓辦公室,業者改成餐廳,遭台北市建管處裁罰2次累計金額達30萬並未改善,建管處已通知餐廳業者,限期8月底回復原用途或補辦手續,否則 依違反建築法除連續處罰外,並執行斷水斷電。

市府建管處在執行公安聯合稽查時,發現位於金山南路2段銀O餐廳是民國69年領有使用執照,土地使用分區為「商三特」,核准用途1樓為店舖、2樓為辦公室建物,餐廳 業者將1樓、2樓改為餐廳使用,營業面積超過300平方公尺,且業者未依法申請變更使用執照,後續依建築法裁罰新台幣6萬元,但餐廳業者不服原處分提起訴願,經市府訴願會決議處分無誤予以駁回。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者,在店點選擇時不是所有「店舖」地點都可經營開設餐廳,各縣市地方政府土地使用分區,一般來說都可在各縣市政府網站查詢到,而針對各使用目的與需要之不同,劃定不同用途分區,像是住宅區、商業區、工業區等,此外再依不同分區等級再細分為住一、住二、住三及住四等。因此承租店面應須了解所尋找店址所在的位置乃屬一土地分區和等級,若是住一只能作為純粹住宅並有條件開放一般日常零售店家設立、住二則是開放較不吵雜單純的店家。

永康街知名餐廳建築物違規使用申請變更使用執照可解套

永康街「高O」餐廳,於107年經市府公安聯合檢查,發現該餐廳整棟建築物原核准用途一樓為「店舖」,二丶三樓為「集合住宅」,其營業面積合計656.11㎡,須申請變更使用執照,必須檢討增設停車位(含汽車位、機車位),且須設置無障礙設施(含昇降設備、無障礙廁所等)及消防安全設備,方為適法。

由於合法化成本甚高,業者雖經建管處歷經7次連續處罰(累計78萬),迄今仍未改善。目前建管處已通知業者,限期8月底辦理變更或停止違規使用,否則將祭出建築法重罰30萬元並執行斷水斷電處分。另業者提及信義路上相鄰的「鼎泰豐」,同様整棟樓經營餐廳,卻未見裁罰一事?建管處表示,位於信義路上的鼎泰豐(信義店)位於商業區,且已完成改善合法使用。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者,在店點選擇時不是所有「店舖」地點都可經營開設餐廳,所以要開設的店點應事先過濾考量是否能成為餐廳使用。且務必選擇正確的土地使用分區,「商業登記」與「土地使用分區」是各別獨立的,因此申請到商業登記不等於選對了土地使用分區。

如何做好做對商圈店點評估及調查

餐飲業商圈調查範圍通常是以門市座落點為中心,其半徑為多少公尺向外擴展涵蓋的圓面積為商圈範圍,其大小是依其業種業態的不同而有所,但差異商圈評估重點和注意要素卻是大同小異 。

商圈評估重點和注意要素

(1) 觀察商圈範圍內是否有大型聚客標的物公共設施或商業機構如捷運站、量販店、百貨公司、電影院、著名連鎖店、著名旅遊景點、大型醫院、夜市、車站⋯等。 若有日後借力使力,開店成功機率相對較高。
針對因附近的公共設施或商業機構吸引而來的臨時消費顧客,應收集下列資訊。
1.附近公共設施或商業機構的分布地點及顧客流動動線圖。
2.有無大型公共設施或商業機構興建計畫。
3.大部分商家的經營業種及型態為何。
4.同業間競爭家數有幾家、業績如何、經營型態為何、價格定位又如何。
5.異業互補的商家有幾家、業績如何、經營型態為何、價格定位又如何。

(2)觀察商圈是學校型、 住宅型、辦公大樓,另可到戶政事務所去調出當地的人口結構、人口數、年齡層、、等, 此狀況會影響顧客的消費力與消費習慣。
來店消費顧客區分為三種,
一.為居住在店面附近的基本消費顧客。
二.為因乘坐交通工具所帶來的流動消費顧客。
三.為因附近的公共設施或商業機構,所吸引而來的臨時消費顧客。
這三種消費者顧客分配多寡 ,就決定你商店規劃設計時的走向,也關係著未來生意的好壞 ,所以在開店前商圈評估階段,就應該多加以收集下列資料。
一.針對居住在店面附近的基本消費顧客,應收集下列資訊。
1.該地區的人口數及成長率。
2.該地區所得水平及消費習性。
3.該地區人口結構。
4.白天及夜間流動人潮的差異。
5.假日及非假日流動人潮的差異。

二.針對因乘坐公共交通工具所帶來的流動消費顧客,應收集下列資訊。
1.該地區是否有交通工程要施工或完工。
2.未來交通運輸能力成長展望。
3.該地點是下班動線還是上班動線。
4.每日上下班出路人口數。

(3) 觀察商圈範圍內同類型店家經營情況、營業時間、風格外觀、地點優劣勢、服務方式、員工態度,應特別注意觀察區域內生意最好店家,以做為觀摩學習的好對象。

(4)觀察商圈範圍內同類型店有特色的商品和主打的商品是那些,價位又定位在那?且應特別注意觀察商圈範圍內是否有某行業的集市效應,此狀況會影響後續的營業狀況。

(5)觀察商圈範圍內店家是否經常舉辦促銷活動,同類型店是否有在打價格戰,同類型店是否有一店家獨大的現象,此狀況會影響後續的競爭力。

 (6)觀察商圈範圍內停車方便程度,及商圈發展前景預測(人口、交通、住宅)等數據資料。上述資料收集越多越好,越豐富的資料,越有利於就商圈地點評估上及商店規劃設計時做一正確地判斷。
 空置率1%以內的商圈,表示商圈內100家店,只有1家沒有租出去是空著,透露出此區域地段商圈具有高度集客力,且人潮集散力穩定,但要小心因商圈過於熱門搶手一店難求,高租金所造成的經營風險,例如忠孝SOGO商圈、師大、士林夜市商圈以及台中逢甲商圈等。
 空置率若在5%以下的商圈,即透露出此區域地段人潮多聚客力仍強,店面租金亦較高,普遍存在於各大都會城市市中心商圈聚集地。
 店面空置率在5-10%之間的商圈,雖不若大型商圈具有的強集客力,承租此區域地段店面租金約為一般行情,但較不易有中長期的穩定收益,普遍存在於各大城市市中心次級商圈。
 空置率在10%以上的商圈,透露出此區域地段商圈人潮集散力較不穩定,承租此區域地段店面雖租金較便宜,但因人潮集散力不穩定,經營困難度及風險性會較高。


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以下 開店創業加盟如何挑選店點:
--由阿甘創業加盟網(餐飲創業市集&加盟網&頂讓網)相關經營經驗及知識 提供 

商業登記許可不等於使用分區許可合法

有一開業已經十幾年的餐廳業者,因房東收回店面而移點在附近另行開設,然在簽好租約裝修即將完工時,卻遭到鄰居以店面處在住宅區的巷弄內,依法不能開設餐廳為由,如開始營業他就會去檢舉而面臨無法順利營業的困擾,最後只能放棄認賠百萬再換點設店的「土地使用分區」一課。

各縣市地方政府土地使用分區,一般來說都可在各縣市政府網站查詢到,而針對各使用目的與需要之不同,劃定不同用途分區,像是住宅區、商業區、工業區等,此外再依不同分區等級再細分為住一、住二、住三及住四等。因此承租店面應須了解所尋找店址所在的位置乃屬一土地分區和等級,若是住一只能作為純粹住宅並有條件開放一般日常零售店家設立、住二則是開放較不吵雜單純的店家。

以目前臺北市設置餐廳(餐飲業)為例,臺北市土地使用分區規定為例,住一不得設立餐飲業外,住二、住三及住四用地在「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」都能在符合樓地板面積不超過150平方公尺且符合條件1、設置地點應臨接寬度8公尺以上之道路;條件2、於建築物第一層及地下一層使用,此兩條件下設立餐廳(餐飲業)。另依臺北市政府在109年2月4日修訂發布「臺北市各項違反都市計畫法案件通案處理原則」,即是採取類似既存違建原則,在102年7月25日之前在住宅區未達8米之道路設置餐廳(餐飲業),只要沒有發生重大公安、環保及噪音疑慮,原則上採取「列管」暫緩處罰。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者設店找點設立店面或是公司行號時,務必選擇正確的土地使用分區,「商業登記」與「土地使用分區」是


 

設店找點要特別注意商圈移轉 

現階段臺灣有不少新興商圈正逐漸成形,以往的熱門核心商圈開始隨消費人潮移動而有所轉移。因此開店商家不論是設店找點、接手頂讓店面還是投資店面,要特別注意都市計畫發展所可能導致的商圈移轉。
就連店面投資專家劉媽媽,這種專業老手就曾因未注意到都市發展所導致商圈移轉,失手買下台中火車站商圈店面,最後慘賠3000萬元收場 。
 台中火車站商圈因受台中七期重劃區(匯集知名百貨公司及名門豪宅雲集)興起,和逢甲商圈磁吸大台中地區消費人口,還有全國的觀光人潮和陸客觀光人潮的影響。台中七期重劃區與逢甲商圈周邊的飯店和大陸觀光客的比重正逐漸增加,台中火車站商圈相形之下就顯得落沒,台中火車站商圈雖然還是人來人往,但和以往相較,台中火車站商圈卻是以過路客為主(過路客具有流動性高消費率不高特性),以致於讓台中火車站商圈的店面不易經營,店面價值自然就往下調降。
大型加盟連鎖品牌設店找點,大多會找交通方便、人潮匯聚的熱門商圈,相對租金高,店家營運成本也比較高但過去熱門商圈精華區店面一還是店難求,然辦公商圈會隨著產業板塊遷移,造成商圈移轉或是消費型態移轉,用餐及消費人潮大幅降低,導致商圈店面空置率提高,像是北市的京華城商圈、敦北商圈、民生商圈、天母商圈,就隨著大型企業紛紛搬移至內科、南軟園區,導致民眾整體消費力降低和店面空置率增加,許多開店商家營收大減,付租能力降低,若再加上商圈精華區店面房價飆升,房東持有成本增加,迫使轉嫁成本調漲店租,不少開店商家就會被迫轉移陣地開店,或是吹起熄燈號。
因此阿甘創業加盟網提醒開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者設店找點時,過去曾經是一店難求的熱門商圈精華區店面,若商圈內出現有四、五戶店面空置情況發生,或是該商圈承租店面者多處出現隨時可即時撤移的短租業者像是賣服飾、寢具、五金等的特賣場,想承租該熱門商圈店點的開店業者就要更為謹慎評估其有商圈移轉或是消費型態移轉,保守估算承租該店點未來獲利的可能性或是考慮店點不一定要設在此一級熱門商圈內,改找次級商圈設點以壓低成本降低店租壓力,再把減少的租金成本回饋給消費者,增加商品競爭力。
註:
空置率1%以內的商圈,表示商圈內100家店,只有1家沒有租出去是空著,透露出此區域地段商圈具有高度集客力,且人潮集散力穩定,但要小心因商圈過於熱門搶手一店難求,高租金所造成的經營風險,例如忠孝SOGO商圈、師大、士林夜市商圈以及台中逢甲商圈等。

空置率若在5%以下的商圈,即透露出此區域地段人潮多聚客力仍強,店面租金亦較高,普遍存在於各大都會城市市中心商圈聚集地。

店面空置率在5-10%之間的商圈,雖不若大型商圈具有的強集客力,承租此區域地段店面租金約為一般行情,但較不易有中長期的穩定收益,普遍存在於各大城市市中心次級商圈。

空置率在10%以上的商圈,透露出此區域地段商圈人潮集散力較不穩定,承租此區域地段店面雖租金較便宜,但因人潮集散力不穩定,經營困難度及風險性會較高。
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開店創業加盟如何挑選店點: 

挑選開店地點時要排除那些風險

阿甘創業加盟網提醒開店創業者、開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者,挑選店面找不到有把握的店點,寧可不開店,一般而言開店地點,好地點租金一定貴,而貴的地點卻不一定能帶來好商機,因此阿甘創業加盟網建議找開店地點時要考慮及排除下列可能的風險:

1.店面所處位置是否有符合相關法規。
2.店面所處位置人潮多寡和消費習性,是否和本業屬性相同。
3.店面周圍的環境,是否適合本業未來發展。 4.如沒有充足的資金做後盾,考量營收風險性下,最好避免承租目前有公共工程在進行或預定將進行的店面,因該地點短期間內會欠佳但長期確是有可能看好。
5.考量收支風險性下,最好考慮所經營商品目前所處的生命週期,如導入期、成長期、成熟期、衰退期,因在各種不同的的生命週期下會有不同的利潤基準,可承受的租金成本負擔皆有所差異不同。

簡易有效餐飲店點選擇與租金評估方法 
租金成本,是開店做生意最主要支出固定成本之一,一般而言控制在營業收入比例的百分之十五以內算是合理的負擔,即使是獲利較高的餐飲業,也不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。 對餐飲店來說,連鎖咖啡店房租租金佔總營業收入比例的20-25%之間較佳;中式速食業以佔總營業收入比例15%左右;毛利七成的飲料冰品租金佔總營業收入比例20%左右。 實際租金佔總營業額比重佔比情形,還是會因當地商圈情況及人口數變化而有所差異存在但還是不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。
假設合理租金佔營收比是在12%,店點月租金是5萬,5萬*12=60萬
月營收60萬等於一天要有2萬營收,行業客單價如是100元,那至少一天來客量要超過200。

來客量多寡估算可採在有效商圈範圍內的同業競爭店,如果沒有同一類型的店存在,則可以挑選同一客層層次、商品型態很類似的商店,做為地點評估的參考。 參考對象剛開店時去消費拿到一張發票,晚上剛關店前再去消費一次再拿到一張發票,就可從開店到關店的統一發票上的編號推算出一天可能來客組數有多少(來客量=來客組數X每次消費平均人數),記得假日和非假日要另計且消費時要觀察來客組平均值是由幾人所組成,且不能只估一家,最好要估算有效商圈範圍內多家同業的平均值(有效商圈範圍大概就是半徑500公尺到1公里,有效商圈範圍跟不同行業業態會有很大差距)。
就此假設案例而言,也就是說如果有辦法做到營業額,那就可考慮承租,如果評估下來沒辦法或者是沒有自信可做到一天來客量超過200那樣2萬的營收, 那就要省慎的考慮是否承租。若觀察其它店的每天來客數都遠高(開支平衡)基本來客數,那表示你準備要開的店,樂觀居多。

除地點評估觀察結果這附近同類型的開店商家可達到(開支平衡)基本來客數外,還要再估計所承租店面是否有能力達到(開支平衡)一定的營業額以上,譬如同一類型的火鍋店坪數為30坪,你則只有10坪的小店面,那你必須再評估翻桌率是否可達到(開支平衡)基本營業額?若無法做到,表示這商圈店點的生產力不足,反之,翻桌率若達到(開支平衡)基本營業額以上,表示這商圈店點的生產力夠,可以承租。
最後若有下列事項將會直接影響日後營收,因此在做店點選擇時應盡量將其排除:  

a .建築物是違建、營業使用不合規定有被拆除的可能或建物產權有糾紛。  
b .店門前或其旁,有大型公共工程或工地正在或即將進行2年以上長期施工。  
c .店面周邊附近有色情賭博性不良場所。
d .店面門口與周邊有阻隔物阻擋,不醒目的店在視覺上店面不易被發現,因此要提升曝光度後續的行銷費用會較高且不易,例如店面前面有橋墩。
e .附近五年來有淹水記錄的店面。
f.餐飲店需要聚集人氣,因此較不適宜橋頭橋尾或者是車速快的路段,亦不適停留停車不便之處。
g.避開選擇「陰面」的店面,陽面是指客人會「順向」經過你的店面就算陽面,陰面則相反。例如:若是要開早餐店,那早上學生上班族的上班上學人潮「順向」方向就是早餐店的陽面,但若是要開的是晚餐,那對面下班放學「順向」方向就是晚餐店的陽面。


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開店創業加盟如何挑選店點:
「走訪體驗」商圈店點評估絕對有必要 
店點好壞決定了未來生意強弱,因此在開店前商圈店點評估階段,就應該針對離峰與尖峰時間做數天的觀察, 實際統計人潮流動與進行消費人數計算。曾經運用「走訪體驗」觀察評估同一個商圈同業店點時,發現同業中午3小時(11~14點)的來客量在80~105鍋,晚上4小時(5~9點)則較多些約在150~190鍋間。
 從此「走訪體驗」觀察同業中,得到一些頗有參考價值的數據 資訊,這店點每日至少能做到每日200鍋以上,最高可達近300鍋,有足夠的基本盤可以支撐我們這小火鍋店立於不敗之地,且 還有往上衝鍋數的成長空間。另這個商圈消費習性,午晚餐差別幾乎到一倍,經營上 及人力配置應側重在晚餐上,而我方地點是處於下班動線上,比較同業都是處在上班動線上更佔有店點優勢 ,房東出的租金合理又合乎租金範圍內,發現這是一很 有競爭優勢的小火鍋店店點。

阿甘創業加盟網提醒開店創業者,開店經營實務上,開店前的商圈店點評估準備工作愈詳盡,愈能幫助自己在商圈內創造差異化特色。若店點評估只是靠有經驗評估人的經驗值來判定,沒有數據做分析,評估的結果可能太過於主觀,因為就算在有經驗的人還是會因業態和地點差異而受影響,「走訪體驗」商圈店點評估的模式, 就可稍補其沒有數據做 為分析之缺,甚至還可繪出附近同業競爭對手的位置圖,及與對手的商品型態與價格比較等,協助你更進一步瞭解此商圈同業競爭樣貌 及擬定經營策略。


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未開發處女地還是無法經營的沙漠地 

想開店也找到一很不錯的地點,但觀察其周遭看不到一家同業店,這種現象可能有二種情形。一是同業還沒有發覺這塊未開發地處女地,二是有人經營過但因沒生意就關門或頂讓換人換行業經營。

依現在各行業皆處於飽和競爭的狀態,第一種未開發地處女地,只要是在都會區內可能性都微乎其微,郊區就較有可能發生。所以第二種可能性最高,就是沒有足夠消費人口,可撐起一家店。所以你看到類似的地點時,先不要暗爽竊笑以為揀到寶。

店家可透過觀察上午、下午、晚上各時段的人潮,統計看看經過店門口附近人的屬性,上班族、學生、家庭主婦所佔比率,消費習性及職業類別,而且在平日和周末至少要各算一次,才能知道人潮確實的分佈狀況。再來確定人潮流量 ,一般來說經營販賣愈便宜的商品,顧客愈不願多花錢與花時間,也就是說經營範圍越小,例如便利商店要開曬3分鐘可到的消費商圈範圍內,咖啡業者大約是5分鐘可到的消費商圈範圍內,像早餐店宜開在上班族會走過經過的地方,錄影帶出租店則宜開在回家的路上,也才能判別是未開發地處女地,還是無法經營的沙漠地。

量力而行店租高一點不要怕 

如果有兩店點供你選擇,一店點是月租1萬可賺3萬,另一店點是月租2萬也可以賺3萬,你會選擇哪店點?當然大家都會選月租1萬可賺3萬的店點;但如一店點是月租1萬可賺3萬,另一店點是月租2萬卻可以賺6萬,你會選擇哪店點?當然大家都會改選月租2萬可賺6萬的店點。
再說店點人潮流量大,搭配促銷活動,一、兩個月就可衝出一點名氣出來;而在一個人潮流量低的店點設店,有時要耗上半年、一年的努力,才可衝出一點名氣出來,操的心和所費的促銷宣傳費用和店點人潮流量大的店點相較可都要多N倍出來,因此開店創業做生意開店選點記得一點,沒人知道就沒人來消費,沒人消費怎麼能有錢賺?只要量力而行,店租高一點不要怕。
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