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開店商家若想利用公寓大廈社區騎樓或開放空間置椅桌廣告物-創業加盟開店應知法律實務知識及案例

　　
開店商家若想利用社區騎樓或開放空間置椅桌廣告物營業應知法規

社區騎樓或開放空間是否可供營業使用或裝置廣告物，因此依公寓大廈管理條例第8條、同法第16條規定，除須符合建管法令外，還須視該大樓社區規約內容是否同意供營業使用及設置廣告物。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店業者，特別是加盟連鎖經營業者，在公寓大廈騎樓開放空間、放置桌椅堆置雜物若妨礙出入，因大部份公寓大廈之共用空間產權歸屬區分所有權人所有，而非個人所持有，直轄市、縣市主管機關可依違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」，爰引公寓大廈管理條例第49條第1項第4款規定：「住戶違反第16條第2項或第3項規定者」處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。」
　　

以下開店商家若想利用社區騎樓或開放空間置椅桌廣告物實務知識及案例
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相關法律條文

公寓大廈管理條例第7條
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

公寓大廈管理條例第8條 (公寓大廈外圍使用之限制)
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

公寓大廈管理條例第16條
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。

公寓大廈管理條例第21條
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

公寓大廈管理條例第22條
住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
三、其他違反法令或規約情節重大者。
前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。

公寓大廈管理條例第33條
區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見。
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

公寓大廈管理條例第49條 (罰則)

有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。
二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。
三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。
四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。
五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。
六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。
七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。
八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。

開店商家若想利用社區騎樓或開放空間置椅桌廣告物實務知識及案例:
公寓大廈惡鄰條款強制給付強制遷離

有些管委會對拒繳管理費或行為違反規約之住戶，管理委員採取更換電腦卡鎖、禁止住戶進入或斷水、斷電禁止使用等手段。但按法公寓大廈管理條例並未賦予管理委員會有禁止住戶使用其所有權之權利，這是違法做法。

依公寓大廈管理條例第22條，管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店業者，特別是加盟連鎖經營業者，管委會合法正當做法是，採用惡鄰條款，按公寓大廈管理條例第十四、二十一、二十二條規定之強制給付、強制遷離、強制出讓及拍賣違反規約之其他區分所有權人所有房屋之手段。

開店商家若想利用社區騎樓或開放空間置椅桌廣告物實務知識及案例

如何得知所租店面房屋是否為違建？

可記下門牌號碼至當地地政事務所申請該建築物的「登記簿謄本」。不動產登記簿是公開的，任何第三人都可以申請調閱〈但如果為四十年以上的房子，有可能是未登記的建物，但不算是違章建築。〉

實務上,違建是台灣的特色之一，只要你店面違建部份是83年完工的就不用擔心被檢舉問題，只要不造成公共安全危險,應該不會有問題。

84年起政府實行違建暫緩拆除，你租的店面如是83年完工的，應符合暫緩拆除的資格，不過也就代表違建部份你不能動，除非是修補。如果是鐵皮，那就只能是鐵皮。如果要改成混凝土，就得向縣市政府申請報修。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店業者，特別是加盟連鎖經營業者，民國八十三年十二月三十一日以前之既存違建，如沒有危害公共安全，山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻，就算人檢舉通報也不會查報拆除。

相關規定請參照違建查報作業原則。

違建查報作業原則 (資料來源:工務局建設管理處)
88.11.9.府工建字第八八○六六○九八○○號修正88.12.1.實施
壹、違建拆除執行計畫一、民國八十四年一月一日以後新產生違反本市違建查報作業原則之違章建築，不論地區及違建規模大小，一律查報拆除，並列管加強巡查，對拆後重建及施工中違建，則採現查現拆及移送法辦，以遏止新違建產生。

二、民國八十三年十二月三十一日以前之既存違建，如有危害公共安全，山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻，以及經本府認為應專案處理之違章建築，列入優先查報拆除。

三、佔用防火間隔(巷)違章建築，自民國八十四年二月起，分區分階段全面持續查報拆除。

開店商家若想利用社區騎樓或開放空間置椅桌廣告物實務知識及案例

大樓外牆做廣告小心是一違法行為實務案例

我租了一間1-2樓三角窗店面整棟大樓高15樓我想使用我1-3樓之間的外牆做自己的大型廣告
事先也告知房東要掛大型廣告房東說沒關係
結果租下正要施工時大樓管理委員會告知我要先經過其會議通過才可掛廣告且拿「公寓大廈管理條例」的規定給我看我才知光是房東答應還是不夠還要管理委員通過才行
下面是相關條文

公寓大廈管理條例第八條 (公寓大廈外圍使用之限制)

公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

公寓大廈管理條例第三十三條
區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見。
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

公寓大廈管理條例第四十九條 (罰則)

開店商家若想利用社區騎樓或開放空間置椅桌廣告物實務知識及案例:
廣告物之架設依法應具備申請書圖說及設置處所之同意書

廣告物之架設依法應具備申請書圖說及設置處所之同意書，向縣市政府主管機關申請設置許可，否則構成違建。
而若違規架設逾越其所有權或使用權之樓層除構成民事上之侵權行為外，在公寓大廈管理條例第八條亦規定在大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台設置廣告物，應先經區分所有權人會議決議。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店業者，特別是加盟連鎖經營業者，內政部解釋：在八十四年六月三十日公寓大廈管理條例施行前領得建照之大廈，及未報備核准公寓大廈管理組織者，得不受限制，可取得外牆當層所有權人之同意或屋頂平台頂層二分之一住戶同意即可。


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