民法第425條有所謂「買賣不破租賃原則」保障,所謂「買賣不破租賃」原則,即是當房屋有租賃的情形下,所有權的移轉買賣不影響租賃契約效力。只要先有租賃契約的成立,縱使房屋所有權移轉,新買主是無法過問房屋的使用權,此時租賃權的效力大於買受人效力,租賃契約仍然有效。但「買賣不破租賃原則」其期限逾5年或未定期限者將無法適用。因此租約未定期限或租期逾五年,承租人最好都要要求店主,協同辦理公證,才能保障自已的權利。
阿甘創業加盟網建議創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者,頂讓店面或承租店面時,若租賃合約是超過5年以上,一定得聲請公證,如此對租客和頂店接手者會較具有保障。聲請公證除可到法院辦理外,也可委由地方法院所屬的民間公證人代辦公證,租賃合約或頂讓合約向法院或向民間聲請公證合約,公證效力一樣有效。 實務承租店面上,不少店主常常會基於避稅或其他的考量,不想因公證而曝光自已的收入。類似這種情形,承租店面者可和店主協商,將租賃契約的期限,明定在五年以下的範圍內,且契約內要明定有優先續租權,和調整租金規定。
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房東向法院提出強制執行要求抵扣房客留在店內的動產當租金給付 房客欠繳租金,房客又早已搬離或避不見面,是房屋出租最不想碰到的辣手問題,解決方法只有尋求法律一途,向法院提出強制執行要求抵扣房客留在店內的動產當租金給付。 阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者,不論租約有無公證,要訴請法院強制執行,前提是押金已經全部扣抵完,且將作為抵扣租金使用之動產,不能為房客的謀生工具,且須符合法律上規定積欠租金達兩個月以上,才能向法院提出強制執行要求。另要注意法院尚未裁定強制執行前,如房東自行將承租人物品搬遷出,或與第三人另簽訂租約到時可能會被承租人(房客)反告損害賠償。 |
(此照片與內文無關) |
開店租屋找到好點又便宜不要以為簽了長期租約你就能心安不要以為簽了長期租約就心安沒事,房東可能會因種種因素將房屋賣給他人,這時如沒有去公證,民法中「買賣不破租賃」就不適用但如有公證,民法中「買賣不破租賃」就可適用,新房東不可要求承租舊房客搬遷,舊房客則應將租金付給新房東,五年以上租約一樣生效。
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租屋開店房客可利用「房屋租金支出」一年可享12萬元扣除額 租屋開店房客可以申報房租租金扣除額正當節稅,租屋開店房客可利用「房屋租金支出」一年可享12萬元扣除額,但需要附上包括租賃契約、付租證明與設籍或切結書等證明文件。 |
簽頂讓合約牽涉到諸多商業利益,頂讓雙方須小心處理以免發生爭議糾紛及吃虧。因此洽簽頂讓店面合約中,不僅僅要對承諾事項寫明且約束清楚外,如又能透過第三者公證,對維護頂讓雙方的權益,將都會有所助益。
頂讓雙方簽頂讓合約,若要由專業律師全程參與頂讓合約簽署和公證,不管是律師公證還是到法院公證所需費用都不低(一般律師的公證費用行情約在八千到一萬元之間),因此頂讓總金額若不高者, 阿甘創業加盟網不建議採用公證,而是建議在洽簽頂讓合約時採第三保證人方式或者是分期付繳,來維護頂讓雙方的各自商業權益。
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