要盤頂讓店面創業絕不可不知經驗談-開店創業加盟知識庫 @ 阿甘創業加盟網部落格

要盤頂讓店面創業絕不可不知經驗談-開店創業加盟知識庫

若您要盤頂讓店面，就要知賣方會如何拉高頂讓店面價格，亦須思考如何讓讓店買方認同你對這家店面的估值所在，自然店面頂讓價格也就會較合理。

讓店賣方如何提高頂讓店面的「價值」，頂讓店面基本上不會脫離「強者恆強」這原則，地點優劣好壞是影響頂讓店面價格最大因素，絕對會影響你頂讓店面的速度快慢和價格高低，如果頂讓店面是在黃金商圈好地段，譬如在捷運站人來人往出入口旁，或是在著名夜市出入口邊，只要價格合理，往往是讓店賣方有權選擇要盤讓賣給誰，而不是等人來談砍價。

阿甘創業加盟網提醒頂讓店創業者，頂讓店面實務上，讓店賣方要增加頂讓店面的有形價值上，雖讓店賣家只能自我誇大宣稱地點有多好，設備有多棒，可不易辦得到讓買方相信；那麼讓店賣方想要增加頂讓店面的價值，就會放在增加頂讓店面的無形價值上(商譽和形象)；因此，讓店賣方都會盡量保持店面的清潔明亮，生意興旺之狀態。另頂店買家要對頂讓店面行情要有所概念，要不就算讓店賣方願意讓出且出價合理，您對行情不熟悉，也不見得您願意承接。除此之外，再加上「頂讓生意技巧」的技巧掌握，才能適時適當地強調頂讓店面的缺點避開優點，不然有望成交的合理價或破盤價也會被您搞碴變成換取經驗。

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台中市西區寶寶攝影店(頂讓)	高雄鳳山衣服/鞋子/包包店(頂讓)	新竹市夜市炸雞店面跟設備(頂讓)	新竹市區商場旁養生按摩店(頂讓)	近西門捷運站55坪黃金店面(出租)	新北市板橋市場旁美容店(頂讓)
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頂讓店面不吃虧:因沒頂讓店面經驗不知頂讓店程序，多賠二個月押金

以下是我因沒頂讓店面經驗，不知頂讓程序，多賠二個月的押金的頂讓店面經驗談。

當初我們和店面所有權人房東簽立的合約是市面上所買的房屋租賃契約書。在契約書裡面有禁止轉租條款，另外附加，合約到期我方有優先承租權，及賠償條款，若在租賃期間甲或乙任一方若違約的話，則違約一方應賠償對方押金金額，雙方都有在房屋租賃契約書簽名蓋章和蓋騎縫章。當初的用意房東是要防止店面有二房東或分租情形，而我方是在防止店面到期(房東只願一約簽三年)，房東不續租給我們店面，不然我們近百萬裝潢三年就泡湯。

買賣房東三方一起協商沒問題，當場我即詢問房東是否可頂讓，頂讓的人房東也見過下，房東說只要找到他滿意的房客承租就好。認為一切都順利下，因為頂讓金額不低，我不想讓房東知道，故在房東離去後，就馬上和讓店的人當日簽頂讓買賣合約成交。然現今頂讓一切都弄妥了準備清點移交給買家，只差房東要換新房客的約還沒完成簽，房東這時卻要求頂讓新房客要一樣付二個月的押金給他，且房東拿當初房屋租賃合約書指著禁止轉租條款及賠償條款，十分堅持，不退還我二個月的押金，不然不換約，但我拿的頂讓金總額可是有扣除二個月的押金。

如果我在房東答應下，立即讓房東和新房客完成簽換房屋租賃契約，我再和頂讓者簽頂讓買賣合約，那麼我就不用在多賠二個月的押金。

頂讓店面不吃虧:頂讓店面評估絕對不可省

頂讓店面模式開店創業從無到有都已經有人替你打底完成，只要稍加裝潢修飾就可以當一現成老闆，可縮減開店前的準備期，快速開店創業。再說若是新開一家店，培養顧客群及經營人脈是無法無法在短期間內建立起來，然若是採頂讓店面模式開店創業，原有店主經營的顧客群及人脈關係，就可經由頂讓轉移至你身上，對縮減開幕後的過度期和增加營業收入會有相當大的助益。

然在目前的大環境下，採頂讓店面模式開店創業，若事前不做一詳細的規劃評估功課，以避開一些風險，很可能到頭來只是一場噩夢，更何況事前作了店面頂讓評估，還是有可能會碰到不可預期的變數或失算，而招致失敗。

在頂讓店面實務上，不少頂讓店面創業者的店面頂讓評估做的並不確實，譬如沒有估到一些隱藏風險和隱藏性成本，如折舊攤提、庫存成本、跌價損失或報廢損耗。亦有不少頂讓店面開店創業者太高估自己能力甚至沒評估只憑直覺想像，就決定接手頂讓店面，這結果往往就會因一時創業衝動而對來客量與營業額想像太樂觀，但在實際接手經營後，才發現其利潤並沒有之前估算或想像中那麼豐厚，甚至每個月還要貼錢維持店面運作。
　

開店創業者又如何從眾多要店面頂讓中挑選出一最有錢途的店點頂讓接手經營，阿甘創業加盟網建議頂讓店創業者在儘量挑選客流量能衝最高客單價較高者的店面頂讓考量原則下，第一步比較評估各店點人潮多寡客流量，第二步比較評估每家店的店租和頂讓後營業成本是否可以負擔，再來比較評估月營業額最高可能有多少及客單價高低，第三步比較評估未來業績成長空間大小。頂店經營者千萬不要太一廂情願的以為原本的顧客群會持續保持來店消費，應主動積極辦活動與這些顧客取得聯絡，對特定目標顧客群實施獎勵或誘導，如在特殊節日舉辦節日贈送優惠的活動以避免頂讓移轉銜接出現斷層。另如前店主的生意很旺，店家招牌及人事安排就不宜大幅更動，否則不但會使新消費者拒絕再度前往消費，甚至還會喪失原有的顧客群。

(此照片與內文無關)

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頂讓店面不吃虧:如何挑選最有錢途餐飲店面頂讓

目前早餐業競爭激烈大環境下，想頂讓接手一家早餐店經營，事前若沒做好詳細的評估及規劃，是無法持久賺到錢的，更何況說頂讓事前已有詳細的評估及規劃，還是會碰到不可預期的事故或評估發生錯誤，而招致歇業關門的下場。

有不少早餐店業者為節省成本會採用效率較不佳的生財器具設備，讓顧客久等，這可是會造成客戶流失，或是從此乾脆換家早餐店消費，這對營收而言是一大大損失，因此若資金不是很緊情況下，在國人一般對早餐的需求「好吃」、「便利」、「快速」、「價格」是四大考量，建議汰舊換新，更換採用效率較不佳的生財器具設備，以達到「快速」的要求。另頂讓接手一家早餐店，建議最好挑選店點是位於辦公區和住宅區之間的早餐店，如此早、中午，假日、非假日的生意落差才不會過大。同時，一定要評估外帶生意機車及車輛停靠的方便性，因為早餐店外帶的生意，佔營業額比率相當的高。

若是要頂讓接手一前手經營營業額不佳的店，茲因早餐店營業額不好，絕大多數是多重原因所致，所以你要有十足的把握能從中找出影響業績不佳的問題所在且已有能提升營業額之改善方法，再行接手頂讓，不然還是建議放手不要接手頂讓為上上之策。

頂讓店面不吃虧:頂讓店面小心被人當冤大頭

頂讓店開店創業是一捷徑，因為頂讓店開店創業者從無到有都已經有人替你完成，又可節省開店支出及大幅縮減開店前的籌備期，只要出資頂多稍加裝潢修飾，就可當個現成當老闆，因此吸引許多人開店創業者爭相投入，但等接手正式經營後才發現利潤與預期中有一段明顯差距，虧損累累甚至因此負債累累。

頂讓店面實務上，頂讓店面業者光看每天進出的客人不少，和讓店業主所提出財務報表，是不足以全盤聊解此店營收狀態，特別是走平價路線的店，每天進出的客人不少，生意看起來也相當熱絡，店點位置也不錯，事實上卻是租金太高，所賺來的錢都給了房東，要想有獲利可能還須努力養客等待一段時間。

阿甘創業加盟網提醒頂讓店創業者，頂讓合約前，應要切實多次不同時段蹲點觀察消費調查評估此店之營運積效外，務必要與房東確認店面租金、租期、承租條件是否延續，租約到期房東是否會調漲甚至不再租人營業，這些都必須事先了解，再瞭解承租條件後比較附近承租行情，對其未來的租金及調整租金情狀況要有所掌握，不然就算你頂讓價格是以超低價接手經營，租金一二年後就又大幅調漲或是店面不再租人營業，到時你還沒回本可能就要關店走人或是為停止虧損、減少損失，不得不忍痛將店頂盤讓給人，一樣也是很不划算。

(此照片與內文無關)

頂讓店面不吃虧:旁敲側擊或是觀察得到一些訊息
頂讓店面前至少要先探詢一下為什麼這家店要頂讓，讓店店家大多數是不會和你講白，但你可透過旁敲側擊或是觀察得到一些做為判斷的訊息。

如果最後得到訊息是頂讓店面店家自己經營的問題(如他賣的東西口味不受歡迎)那就沒有關係，最擔心是接手頂讓到一地點不好或是房子或房東有問題的店面，這樣就算你以很便宜的價格頂讓接手下來，日後所衍生的問題往往會導致你分心。如果發覺頂讓店面有問題，或有不合常理之處，又沒得到合理解釋那就不要勉強去接手頂讓，不然以後你將會因此損失更多。最後提醒要頂讓開業業主下面這些狀況要特別小心，頂讓簽合約時，房東一定要在場，店面要一起換簽租約且若租屋合約書內有一條退租時房客要恢復原狀，這一條可要特別小心，因為日後若房東要你依照最原始的建照圖恢復，那你就慘了。如果房東說要恢復原始的話我勸你不要租了，如果房東說不用只要恢復你租的時候就可以了，你就要當場將接手頂讓店面拍照存證，而且照片貼在合約上或是當做附件且記得要用房東的印章和你的印章蓋在照片跟附件上當做騎縫章。